나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7584 [1] 경기도 파주시 법원읍 법원리 669-11 아지오팰리스 2동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 「천현초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(45미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3. 1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경7584 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 법원읍 법원리 669-11 아지오팰리스 2동 4층402호

건물명: 아지오팰리스

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축년도: 2022년

감정가: 340,000,000원

전용면적: 71.44㎡ (약 21.61평)

대지지분: 84.55㎡ (약 25.16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 구분

부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 「천현초등학교」 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모창고 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (45미터위임)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-04-27 접수, 317,900,000원)

3.2. 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 등기부상 기재된 지상권개요에 따라 달라지나, 본건의 경우 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부 총 채권 금액: 360,425,423원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* '리더스빌106동' (2004년 준공, 전용면적 76.29㎡, 4층)은 2026년 2월 7천만원에 거래되었습니다.

* '미나빌라3동' (2001년 준공, 전용면적 72.63㎡, 2층)은 2026년 3월 1억원에 거래되었습니다.

* '궁전빌라A,B,C동' (1989년 준공, 전용면적 50.07㎡, 3층)은 2026년 7월 4천만원에 거래되었습니다.

본 건 '아지오팰리스'는 2022년 준공된 도시형생활주택으로 전용면적 71.44㎡이며, 감정가는 3억 4천만원입니다.

제공된 주변 거래 사례들의 가격대는 본 건의 감정가와 비교하여 상당히 낮은 수준입니다. 이는 거래된 건물들의 준공 연도가 오래되었거나, 건물의 종류 및 단지 규모의 차이에서 비롯된 것으로 판단됩니다. 본 건은 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 시장 상황을 더 잘 반영하고 있을 가능성이 있습니다. 다만, 상세한 지역 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재확인할 필요가 있습니다.

4.2. 단지/건물 정보

건물명: 아지오팰리스

준공년도: 2022년

총 세대수 (건축물표제부 총괄표제부 기준): 24세대

총 주차대수 (건축물표제부 총괄표제부 기준): 30대

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상5층 건물 중 제4층 제402호입니다.

외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 보호 구역 등

본건은 군사기지 및 군사시설 보호 구역, 제한보호 구역에 포함되어 있습니다. 이로 인해 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항/주의사항

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 낙찰 후 외국인 등 특정 대상자는 거래 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 법원읍 법원리에 위치한 도시형생활주택으로, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 근저당 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

군사시설 보호 구역 등 일부 제한 사항이 존재하지만, 일반적인 주거용 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

주변 거래 사례와 감정가 간의 큰 시세 차이를 고려할 때, 면밀한 시장 조사 및 현장 조사를 통해 본 건의 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 깔끔한 내부 상태 및 주거 쾌적성 기대 가능

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 안정적인 소유권 확보 가능

* 등기부상 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 340,000,000원입니다.

제공된 주변 거래 사례들은 본 건의 감정가 대비 상당히 낮은 수준이며, 이는 건물의 연식 및 규모 등 차이에서 기인하는 것으로 보입니다.

본 건의 신축 연식(2022년)과 감정가를 고려하되, 주변 시세와의 괴리감을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 272,000,000원부터 시작하여, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.