나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65206 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 (1) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 창호 : 샷시 창호임. 일련번호 (2) 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공히 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 북서측의 왕복2차선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

내유동 438 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65206 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 438 가동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 53.79㎡ (약 16.27평)

* 건물면적: 59.43㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 차OO (차 )

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로를 통해 북서측의 왕복 2차선 도로와 연계됨.

3. 권리분석

* 채권자: 차OO (차 )

* 특이사항: 대항력있는임차인

* 특수물건정보: 대항력있는임차인

* 임차인 현황

* 임차인: 차민석 (차 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-11-19

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인 차 은 전입일자(2020-11-19)를 기준으로 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다른 특이사항을 보임. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하므로, 투자 전 반드시 해당 임차인의 권리 관계 및 실제 점유 상태에 대한 철저한 조사가 필요함.

* 등기부 요약

* 말소기준권리: 2025-12-29 접수된 강제경매 (채권자: 차민석, 권리금액: 124,563,042원)

* 권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 대항력있는 임차인의 존재는 별도의 검토가 필요함.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 환경은 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 형태를 보임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 지역 내 부동산 거래가 이루어지고 있으나, 상업적 가치보다는 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 더 적합한 지역으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 북동측 인근에 내유초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 현황을 상세히 파악하기 어려우나, 일반적인 주거 지역으로서 차량 이동을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 주변 환경: 자연 녹지와 농경지가 혼재된 지역으로, 일부 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 거주 중이라는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크임. 이는 명도 과정에서 법적 절차 외에 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성을 시사하며, 임차인의 실제 권리 관계에 대한 철저한 분석이 요구됨. (낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지는 않음)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 혐오시설: 현 시점의 공개된 정보상 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았음. 그러나 최종 입찰 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경에 대한 육안 확인 및 추가적인 조사 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 117,000,000원이며 건물 면적은 59.43㎡ (약 18평)임. 내유초등학교 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 교통 접근성 또한 무난한 편으로 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자가 고려될 수 있음. 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본 건의 감정가가 시세 대비 합리적이거나 다소 낮은 수준일 가능성이 있음. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점은 명도 과정에서 상당한 리스크 요인이 되므로, 입찰 전 해당 임차인과의 관계 및 명도 가능성에 대한 심층적인 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 비교적 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 있음.

* 양호한 생활 환경: 초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 지역으로서 기본적인 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 상대적으로 명확함 (단, 대항력있는 임차인은 별도 고려).

* 다세대주택의 활용성: 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익 확보를 위한 투자 대상으로 적합함.

9. 예상 입찰가

* 최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 전용면적 약 45㎡ 내외의 주택이 107,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 거래되었음. 본 물건의 건물 면적은 59.43㎡로, 이는 비교 대상 물건들보다 면적이 더 넓음.

* 본 물건의 감정가는 117,000,000원으로, 면적당 가격으로 환산 시 약 1,968,000원/㎡임. 이는 최근 인근 실거래가의 면적당 가격(약 2,358,000원/㎡ ~ 2,766,000원/㎡)보다 낮은 수준임.

* 이는 본 물건의 감정가가 실제 시세 대비 경쟁력이 있거나, 향후 시세 상승 여력이 있음을 시사함. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 특이사항은 명도 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 내포하므로, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요함. 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없음.

* 예상 입찰가 범위: 105,300,000원 ~ 125,000,000원

* 하한가 (105,300,000원): 감정가의 90% 수준으로, 임차인 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 경우의 최저가 권장 범위임.

* 상한가 (125,000,000원): 최근 인근 유사 면적 물건의 최고가 수준을 고려하고, 넓은 면적 및 시세 상승 가능성을 반영했을 때 고려해 볼 수 있는 가격임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.