나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73826 [1] 경기도 동두천시 생연동 651-12 삼성빌리지 1동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "동두천중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독, 다세대주택, 상가, 학교 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 전철1호선 "동두천중앙역" 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

2016년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층건내 2층 203호로서 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

후첨 "내부 구조도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

대지권 대상인 토지의 공부상 지목은 "답"이나 현황 대지상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 의정부지방법원 2025타경73826 (1)호 부동산 강제경매 사건에 대한 내용을 담고 있습니다.

물건의 소재지는 경기도 동두천시 생연동 651-12 삼성빌리지 1동 2층 203호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 97,000,000원입니다.

토지 면적은 21.69㎡ (약 6.56평)이고, 건물 면적은 43.29㎡ (약 13.09평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치하며, 주변은 단독, 다세대주택, 상가, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 전철 1호선 "동두천중앙역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 2016년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

내부 이용 상태는 후첨 내부 구조도를 참조해야 합니다.

기본적인 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 평탄한 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 단지 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속합니다.

공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대지" 상태입니다.

3. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 임차인인 한국토지주택공사입니다.

한국토지주택공사는 보증금 107,000,000원, 차임 0원이며, 2018년 5월 21일 전입, 2018년 5월 2일 확정일자를 받았습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본상 주택임차권(을12)으로 등기되었고, 말소 예정이 아닌 '인수' 대상입니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 낙찰자가 보증금 107,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

등기부상 말소기준권리인 을11 근저당권(강릉대부금융주식회사, 2019년 5월 9일 접수, 104,000,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이 외 등기된 갑구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

결론적으로, 본 경매 절차에서 인수되는 권리는 한국토지주택공사의 임차보증금 107,000,000원 뿐입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 물건들의 거래 가격대는 다음과 같습니다.

2026년 5월 22일 거래된 63.69㎡ 다세대주택(양주하이츠)은 49,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 777천원)

2026년 5월 22일 거래된 50.1㎡ 다세대주택(영진아트빌라)은 53,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,057천원)

2026년 5월 19일 거래된 59.94㎡ 연립주택(달빛마을빌라)은 60,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,000천원)

본건은 2016년에 신축되어 비교 대상 주택들(1995년, 1997년, 2001년식)보다 건축 연령이 훨씬 최신입니다. 이는 가격에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

본건의 전용면적 43.29㎡를 기준으로, 최신 건축 연령을 감안하여 평당 약 1,000,000원에서 1,200,000원 수준의 시세를 적용해 볼 때, 시장가치는 약 43,300,000원에서 51,900,000원 정도로 추정됩니다.

그러나 감정가는 97,000,000원으로, 최근 거래 사례 및 추정 시장가치와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 "동두천중앙역"을 중심으로 한 시내권에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

인근에 동두천중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주거지로서 필요한 편의시설 및 교통망은 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 107,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

이 인수 금액은 본 건의 감정가 97,000,000원을 초과하므로, 감정가에 낙찰받더라도 이미 10,000,000원의 손실이 확정되는 구조입니다.

또한, 최근 유사 물건들의 거래가격을 볼 때 본 건의 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 거래 사례에서 추정되는 시장 가치(약 4,300만원~5,200만원)를 고려할 때, 감정가(9,700만원)로 낙찰받는 것은 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물의 실제 상태 및 임차인과의 관계, 점유 현황 등을 면밀히 확인해야 합니다.

주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 정확한 정보는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연령(2016년 준공)이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 보증금 107,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

이 인수 보증금은 감정가를 초과하는 금액이며, 유사 물건들의 최근 거래가격을 고려할 때 시장 가치 역시 인수 보증금에 미치지 못할 가능성이 높습니다.

따라서 본 물건은 투자 수익을 기대하기 어렵고, 인수 시 상당한 재정적 손실이 예상되는 매우 높은 리스크를 가진 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 연령(2016년)으로 비교적 최신 건물이라는 점을 고려할 수 있습니다.

다만, 위에서 언급된 심각한 권리상의 부담 때문에 실질적인 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정하는 것이 일반적입니다.

본 건의 감정가는 97,000,000원이나, 최근 거래 사례 및 건물 면적을 고려한 추정 시장 가치는 약 45,000,000원에서 55,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 낙찰자는 107,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

추정 시장 가치 (보수적 산정): 50,000,000원

인수해야 할 보증금: 107,000,000원

예상 입찰가 = 추정 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 50,000,000원 - 107,000,000원 = -57,000,000원

계산 결과, 예상 입찰가가 음수로 나옴은 낙찰받는 즉시 상당한 금액의 손실이 발생함을 의미합니다.

따라서 본 물건에 대한 입찰은 권장하지 않으며, 부득이하게 입찰에 참여할 경우, 추가적인 위험과 손실 가능성을 충분히 인지하고 최저 입찰가 수준 또는 그 이하의 매우 신중한 금액으로 결정해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 본 건의 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 0원으로 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.