나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65167 [1] 경기도 파주시 문산읍 당동리 935 파주힐스테이트1차 113동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '당동 일반산업단지' 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교, 산업단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고 인근에 경의중앙선(문산역)으로 연계되는 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1102호로서, 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어 마감 등, 창 호: 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2011.4.25.(변경))(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-08-22)(2024.08.22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-08-22)(2024.08.22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

2026.8.5. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경65167 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65167 (1)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 당동리 935 파주힐스테이트1차 113동 11층1102호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2009년 10월 29일

2.2. 면적 정보

토지면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

토지지분: 49.686㎡ (약 15.03평)

건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.98㎡ (약 25.71평)

2.3. 가격 정보

감정가: 321,000,000원

2.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 파주시 문산읍 당동리에 소재하며, '당동 일반산업단지' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 산업단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 문산역으로 연계되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측으로는 폭 약 30미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수 주의사항

* 임차인: 박

* 보증금: 365,000,000원

* 전입일자: 2022년 7월 26일

* 확정일자: 2022년 5월 20일

* 등기사항: 을구5번 주택임차권 (2024년 6월 24일 접수, 인수)

본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 존재합니다. 임차인 박 은 365,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 전입일자와 확정일자를 모두 갖추어 대항력이 있습니다. 매각으로 인해 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본 건의 가장 중요한 인수 대상 권리입니다.

4.3. 기타 등기 사항

* 소유권 이전 등기: 이상구(2009.12.21), 차성인(2016.07.29), 김유현(2022.07.26)

* 근저당 및 압류: 채권 총액 365,000,000원 (을구5번 임차권 관련)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.23, 말소기준권리)

* 압류: 파주시 (2026.03.06, 2026.03.09, 말소)

5. 상권 분석

5.1. 입지 특성

'당동 일반산업단지' 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 생활 정보

6.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 파주힐스테이트1차

* 총 세대수: 631세대

* 총 동수: 13동

* 최고층: 18층 (본 건: 11층)

* 주차: 총 857대 (지하 23대, 지상 4대 - 자료상 합계 9대로 기재되었으나, 관리사무소 제공 정보 기준)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

6.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 15층 건물 내 11층에 위치합니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 365,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가(321,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 310,000,000원)를 고려할 때, 경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 못할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 매수인은 보증금 잔액을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 비용이 매우 커질 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 토지거래계약 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)에 해당하므로, 외국인 등 특정 주체에게는 거래 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등도 포함되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 아파트는 비교적 양호한 입지 조건과 단지 내 생활 편의 시설을 갖추고 있으나, 3억 6천 5백만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 매우 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가와 최근 시세보다 높은 보증금으로 인해 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 매우 높으므로, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 임차인과의 사전 협의 또는 명확한 인수 금액 산정이 선행되지 않으면 높은 위험 부담을 수반하는 물건입니다.

9. 투자 포인트

* 파주힐스테이트1차는 입주 10년 이상의 준신축급 아파트로, 지역 내에서 안정적인 주거 선호도를 가질 수 있습니다.

* 11층이라는 비교적 좋은 층수에 위치하여 일조권 및 조망권 등에서 이점을 가질 수 있습니다.

* 당동 일반산업단지 인근이라는 점에서 임대 수요 발생 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 2026년 6월과 7월의 실거래가는 4층 2억 5천 5백만원, 6층 2억 6천 3백만원, 8층 3억 1천만원으로 확인되었습니다. 본 건은 11층이므로, 이를 감안하면 시장 가치는 약 2억 9천만원에서 3억 1천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 3억 2천 1백만원입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하라는 지침에 따라, 해당 부동산의 시장 가치를 기준으로 제시합니다. 선순위 임차인의 보증금은 별도로 인수해야 할 금액이므로, 입찰가 산정 시에는 이 위험 요소를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 실거래가와 층수 프리미엄을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 300,000,000원 정도로 책정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

하지만, 이 입찰가는 부동산 자체의 가치에 기반한 것이며, 실제로 매수하게 될 총 비용은 365,000,000원의 임차 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 추가로 인수해야 하므로 훨씬 높아질 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.