나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14032 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-101 라온그린빌2 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선,개봉 역)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 중 제4층 제401로서 (사용승인일:2022.05.06), 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 사다리형 토지로서, 건부지(공동주택 및 제1종근린생활시설)로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 12~13미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14032 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-101 라온그린빌2 제4층 제401호

토지면적: 16.28㎡ (약 4.92평)

건물면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

용도: 공동주택 (다세대주택)

건축년도: 2022년 5월 6일 사용승인

감정가: 319,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

* 주변환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "경인중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등 토지거래 허가 구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 2024카단104062 (금7,690,000원, 경기신용보증재단 가압류)

* 인수되는 권리: 본 매각물건은 특별매각조건에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 소유권보존, 주택임차권(제준경, 350,000,000원), 공유자전원지분전부이전, 가압류(경기신용보증재단), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(구로세무서장), 압류(영등포구) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (제준경)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 357,690,000원

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 주로 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 인근 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월, 제공된 JSON 정보 기준):

* 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 250,000,000원 (약 16,056,000원/㎡)

* 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 139,500,000원 (약 3,359,000원/㎡)

* 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 250,000,000원 (약 4,085,000원/㎡)

* 본건(29.80㎡, 약 9.02평)은 2022년 준공된 신축 건물로, 위 비교 사례와 건물 연식 및 면적에서 차이가 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안할 때, 인근 유사 물건의 시세 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주변에 학교(경인중학교 등)가 위치하고 있습니다.

* 건물 내 편의시설: 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 승강기, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 하지만 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 상존하므로, 이에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 토지이용계획 관련 제한사항: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 제공된 임차인 현황 정보에 따르면 보증금 3억 5천만원, 차임 0원으로 특정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 주변 환경을 직접 확인하시는 것을 권장합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 다세대주택으로, 건물의 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 조건과 임차인의 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 매우 깔끔한 권리 관계를 가지고 있어, 권리 분석에 따른 위험 부담이 적습니다. 신축이라는 점과 서울시 내 입지, 그리고 권리관계의 명확성을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 원만한 진행이 중요하며, 이에 대한 사전 준비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 채무나 권리가 없습니다.

* HUG 관련 특수 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 소형 신축 주택: 서울시 내 소형 신축 주택은 꾸준한 수요층을 확보하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 319,000,000원

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 사례는 본건과 건물 연식 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 다만, 본건은 2022년 준공된 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 3억 1천 9백만원으로 책정되어 있습니다. 권리 관계상 인수 부담이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.