나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14018 [1] 서울특별시 양천구 신정동 942-18 트라움타운 제비동 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 남서측 인근에 위치한 구분건물로서 주위는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 도보 10분이내 거리에 지하철 5호선 신정역/ 지하철 2호선 신정네거리역이 각각 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 내 제비동 제7층 제702호로서, (사용승인일:2015.04.23) 외벽 : 노출콘크리트 마감 등 창호 : 하이샷시 마감 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용되는 것으로 탐문됨.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로한면 및 북측으로 세로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 942-18 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도로(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선, <추가기재>건축가능하나별도협의요함

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14018 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 942-18 트라움타운 제비동 제7층 제702호

물건종류: 도시형생활주택 (다세대)

건물명: 트라움 타운 비동

사용승인일: 2015년 04월 23일

감정평가액: 239,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.17㎡ (약 3.38평)

토지 지분: 11.17㎡ (약 3.38평)

건물면적: 25.82㎡ (약 7.81평)

건물 지분: 25.82㎡ (약 7.81평)

1.3. 건물 정보

총 층수: 8층 건물 중 7층

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축 연도: 2015년

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 양동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 도보 10분 이내 거리에 지하철 5호선 신정역과 지하철 2호선 신정네거리역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 서측으로 광대로, 북측으로 세로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설

주변에 양동초등학교가 인접해 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 현재까지 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김혜화 (2015.07.30) → 김민연 (2020.06.11) → 이진유 (2024.05.27)

* 주택임차권: 윤주선 (2020.06.11 전입, 2020.05.14 확정, 231,000,000원, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.23 접수, 231,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 윤기현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-04

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤주선)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-11

* 확정일자: 2020-05-14

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 임차보증금

* 인수되는 권리: 지상권 없음.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원 (단, 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인 2명 존재. 이들의 실제 보증금 인수 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.)

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건은 매수인에게 발생할 수 있는 임차 관련 채무 부담 여부를 명확히 인지해야 함을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보 분석

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 송원빌라 (2002년식, 전용 23.14㎡): 2026년 5월, 13,000만원 (약 561.8만원/㎡)

* 현대빌라B동 (1991년식, 전용 36.89㎡): 2026년 5월, 22,500만원 (약 610.0만원/㎡)

* 준쉐르던스 (2002년식, 전용 54.27㎡): 2026년 5월, 40,000만원 (약 737.1만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2015년 건축된 건물로 비교적 신축에 속합니다. 건물 면적 25.82㎡ 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 시세(약 561.8만원/㎡ ~ 610.0만원/㎡)를 적용하면 약 14,510만원 ~ 15,750만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 본건의 감정가(23,900만원)는 이러한 시장가보다 상당히 높은 편이며, 이는 후술할 권리관계의 특수성 때문인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 양천구 신정동의 주거 및 근린상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 양동초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려해 볼 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 신정역 및 2호선 신정네거리역이 도보 이용 거리에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

보증금 및 차임이 0원으로 기재된 김 , 윤기현 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 이들의 실제 보증금 인수 여부 및 금액 확인이 필수적입니다. 만약 이들의 보증금을 인수하게 된다면, 낙찰가 외 추가적인 비용 발생이 예상됩니다.

6.2. HUG 인수조건 및 특별매각조건

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건 내용은 임차인과의 복잡한 법률 관계를 시사합니다. 특히, '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기' 조건은 매수인에게 잠재적인 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 정확한 해석과 법률 자문이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법규의 제한을 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)은 현재 시점과 겹치므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 서울 양천구 신정동 트라움 타운은 2015년 준공된 비교적 신축급 다세대 주택으로, 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다. 그러나 현재 임차인 현황 상 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보는 공식적인 인수 금액이 없음을 나타낼 수 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건은 이러한 복잡성을 더욱 증대시키므로, 입찰 전 반드시 심층적인 권리 분석 및 법률 검토가 선행되어야 합니다. 감정가와 최근 시세 간의 상당한 차이는 이러한 리스크를 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역과 생활 편의 시설이 인접한 역세권 주거지.

* 신축급 건물: 비교적 연식이 짧아 유지보수 용이 및 가치 상승 잠재력.

* 가격 메리트 (잠재적): 감정가 대비 낮은 시장 시세는 투자 기회를 제공할 수 있으나, 명확한 리스크 해소 필요.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 239,000,000원

* 시장 시세 추정치 (25.82㎡ 기준): 약 145,000,000원 ~ 157,500,000원

* 권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있습니다.

* 그러나 보증금이 미상인 대항력 있는 임차인 2명 (김 , 윤기현)이 존재하므로, 이들의 실제 보증금 인수 여부 및 금액이 입찰가의 가장 큰 변수가 됩니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건을 고려할 때, 임차인 관련 법률적 검토가 최우선입니다.

종합적인 판단 하에, 보수적으로 접근 하여 130,000,000원에서 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하되, 임차인 관련 추가 조사를 통해 발생 가능한 실제 인수 보증금 및 법적 리스크를 충분히 반영하여 최종 결정해야 합니다. 이 가격대는 현재 시장 시세 하단을 기준으로 하였으며, 임차인 관련 리스크가 해소될 경우 시장가 상단 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 현재로서는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.