나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6205 [1] 경기도 포천시 어룡동 307-1 드림힐 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 "어룡1통교차로"남서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 창고, 다세대주택, 농경지 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통으로 보임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트 싱글지붕 4층 건물 내 1층 101호로서, 외벽: 치장 벽돌 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수시설, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택, 국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6205 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 307-1 드림힐 103동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 99.68㎡ (약 30.17평)

건물면적: 71.60㎡ (약 21.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

2. 입지조건

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치하며, 주변은 소규모 공장, 창고, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. "어룡1통교차로" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 수OOO입니다.

말소기준권리인 근저당(수협은행, 2020-09-03)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (인영순) - 말소되지 않음

* 갑2: 소유권이전 (오현식) - 말소되지 않음

* 을3: 근저당 (수협은행, 218,400,000원, 말소기준권리) - 매각으로 소멸

* 을4: 근저당 (이인주, 150,000,000원) - 매각으로 소멸

* 갑4: 가압류 (주식회사 우리카드, 5,877,737원) - 매각으로 소멸

* 갑6: 가압류 (수협은행, 5,178,139원) - 매각으로 소멸

* 갑7: 임의경매 (수협은행, 181,863,530원) - 매각으로 소멸

등기부채권 총액은 379,455,876원입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, 특별한 사항이 없는 한 일반적인 권리분석에 따라 후순위 권리는 소멸됩니다.

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 보증금액이 확인되지 않는 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 명도 시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 소규모 공장, 창고, 다세대주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 지역보다는 주거 및 근린생활시설 위주의 상권으로 분석됩니다. "드림힐"이라는 명칭으로 보아 다세대 주택 단지 내에 위치한 것으로 추정되며, 단지 내 또는 인근의 소규모 상가 이용은 가능하나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주변에 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

* 생활 편의 시설: "어룡2통 정류소"에서 도보 20분 이내 거리에 마트, 편의점, 병원, 약국, 음식점, 카페 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있으나, 단지와의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근 포천시 어룡동 313-5번지에서는 2025년 12월 22일 대형 공장 화재가 발생한 바 있습니다. 해당 화재와 본건 부동산 간의 직접적인 연관성은 확인되지 않으나, 공장 밀집 지역의 특성상 산업 활동에 따른 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장)이 본건 바로 옆에 위치한다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 포천시 영중면 일대에 과거 환경관련시설(분뇨처리장 등)이 위치한다는 보도가 있었으며, 본건과 직접적인 관련성은 낮으나 포천시 전체의 환경적 이슈를 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역 (남부지역)

* 가축사육제한구역 (일부제한 모든 축종 제한 구역)

* 비행안전제5구역 (15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (주택 용도, 외국인 등 대상 외)

이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 건축 행위, 토지 거래 등에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역 등은 생활 환경 및 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공장 밀집 지역: 주변에 소규모 공장과 창고가 혼재된 지역으로, 산업 활동으로 인한 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인을 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바는 없으나, 소유권 등 본질적인 권리는 소멸되지 않습니다.

* 임차인 정보: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 1천만원입니다. 최근 주변 시세는 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원대로 형성되어 있어, 감정가 대비 시장 가격이 상당히 높은 상황입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 가격 변동, 또는 평가의 차이에서 기인할 수 있습니다. 주변 지역은 공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경 측면에서는 다소 아쉬움이 있을 수 있습니다. 또한, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 다수의 토지이용 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이나, 임대차 관계에 대한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 높은 주변 시세: 최근 매매 실거래가가 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가(2억 1천만원) 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 73~74㎡ 면적의 다세대 주택이 36,000만원에서 37,300만원 사이에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 71.60㎡입니다. 이를 감안할 때, 본건의 현재 시세는 대략 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 210,000,000원에 비해 시장 시세가 매우 높으므로, 감정가의 130% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 약 273,000,000원 정도를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 최근 실거래가 수준을 고려하면 3억 3천만원 ~ 3억 5천만원 범위에서의 입찰도 충분히 검토 가능합니다.

단, 본 물건은 토지이용계획상 각종 제한이 있고, 주변 환경 및 임대차 관계 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요하므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 273,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.