나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73869 [1] 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 105동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부지방법원" 북쪽 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 용이하고 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 1호선 "녹양역"이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 금속기와잇기지붕 25층 중 5층 504호 로서 사용승인일;2006.08.25 외벽;시멘트몰탈 위 페인트 마감 등 내벽;벽지도배, 타일붙임 창호;샤시창으로 탐문조사됨.

이용상태

아파트(상세는 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 위생설비 등이 되어있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 인접지와 등고 평탄한 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내,외로 포장도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호 구역(의정부고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(의정부광동고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73869 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 105동 5층 504호

* 용도: 아파트

* 건물명: 녹양힐스테이트

* 층/호수: 5층 / 504호

* 건축년도: 2006년 (사용승인일: 2006.08.25)

* 감정가: 351,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: OOOOOOO (마스킹)

* 전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 정보 없음 (전용면적 기준)

* 건물 총 동수: 15동 (단지 기준)

* 총 세대수: 1196세대 (단지 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부지방법원" 북쪽 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

* 차량 접근성이 용이하며, 단지 인근에 시내버스 정류장이 있고, 근거리에 1호선 "녹양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 상태

* 구조: 철근콘크리트 구조, 금속기와잇기 지붕을 갖추고 있습니다.

* 사용승인일: 2006년 8월 25일로, 건축된 지 약 20년 되었습니다.

* 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용

* 토지 형상은 부정형이며, 인접지와 등고 평탄한 상태로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 단지 내외로 포장도로가 개설되어 차량 통행이 원활합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 가능지구

* 도로: 소로2류, 소로3류, 중로3류 접합

* 중점 관리 지역: 상대보호구역(의정부고), 상대보호구역(의정부광동고), 절대보호구역(의정부광동고)

* 기타: 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2006년 10월 20일자 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기부채권 총액은 429,246,552원입니다.

* 본건 경매로 인해 을1(하나은행 근저당), 을2, 을3(주식회사베리타스자산관리대부 근저당), 갑6, 갑7, 갑8, 갑10, 갑11, 갑13, 갑14, 갑19, 갑20(각종 가압류, 압류) 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 심 : 보증금 7,000,000원, 월세 250,000원, 전입일자 2013-11-25. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 5,000,000원, 월세 200,000원, 전입일자 2015-08-13. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 점유 관계

* 채무자 겸 소유자인 김혜령과 임차인 이 , 심 이 공동으로 점유하고 있으며, 임차인들에게 각 방을 임대해 준 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 아파트 단지 인근에 근린생활시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 있습니다.

4.2. 임대 시장

* 최근 전월세 거래 사례를 보면, 59.98㎡는 보증금 2,000만원/월세 86만원, 84.96㎡는 보증금 0/월세 40만원, 116.25㎡는 보증금 5,000만원/월세 140만원 수준의 거래가 있었습니다.

* 본 물건의 정확한 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주차

* 총 주차 가능 대수는 262대이며, 전기차 충전기(지하) 25대가 설치되어 있습니다.

5.3. 설비

* 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능지구)이며, 소로 및 중로에 접해 있습니다.

* 특히 의정부고, 의정부광동고등학교의 상대/절대보호구역에 해당하므로, 향후 건축 및 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 과밀억제권역에 포함되어 있습니다.

6.2. 권리상 리스크

* 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

6.3. 기타 리스크

* 채무자 겸 소유자 및 임차인들이 공동으로 점유하고 있어, 명도 과정에서 원만한 협의가 중요합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 임대 관계가 미상으로 되어 있으나, 현 소유자 겸 채무자가 거주 중이라는 점을 고려하면 추가적인 임대차 문제는 없을 것으로 보입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 녹양동에 위치한 녹양힐스테이트 아파트로, 의정부지방법원 인근에 자리하여 행정 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 1호선 녹양역을 통한 대중교통 이용도 편리하며, 아파트 단지 자체의 기반 시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없으며, 임차인들도 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등의 토지이용계획은 잠재적 제약사항이 될 수 있습니다. 전반적으로 안정적인 투자 및 실거주 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 임차인 모두 대항력이 없어 명도 진행이 용이합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 녹양역 이용 및 법원, 학교, 상업시설 인접 등 입지 조건이 좋습니다.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 면적(84.96㎡)의 아파트 매매가는 2026년 7월 기준으로 33,200만원에서 36,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 해당 면적의 평균 실거래가를 약 34,600만원으로 산정할 수 있습니다.

* 본건의 감정가는 35,100만원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 또는 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 평균(34,600만원) 및 감정가(35,100만원)를 고려할 때, 보수적으로 접근하여 약 10~15% 할인된 가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 약 29,000만원에서 31,000만원 사이 의 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 시장 경쟁을 고려한 합리적인 수준이며, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.