나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6274 [1] 경기도 포천시 어룡동 689-20 삼부하이빌101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡2교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 창고, 공장, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 여건은 정류장까지의 거리 등 편리성은 보통이하인 것으로 판단됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서, 외벽 : 치장벽돌 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북동측으로 어룡길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023 -06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고 제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부포함) 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023 -06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제 5구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제5구역(45m 위탁지역))<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고 제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6274 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 689-20 삼부하이빌 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 226,000,000원 (2억 2,600만원)

토지면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

건물면적: 65.35㎡ (약 19.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 정보

건물명: 삼부하이빌 101동 401호

구조: 철근콘크리트구조 (슬래브지붕)

외벽: 치장벽돌 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

창호: 새시창호

준공년도: 2021년 04월 08일 (사용승인일 기준)

면적: 전용면적 65.35㎡ (약 19.77평)

층수: 4층 건물 중 4층

승강기: 1대

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중.

토지면적: 76.80㎡ (약 23.23평)

토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

추가기재: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 경매 구분

부동산 임의경매

1.6. 채권자

수OOO

1.7. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡2교' 북서측 근거리에 위치함.

주위는 단독주택, 창고, 공장, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능함.

대중교통 여건은 정류장까지의 거리 등을 고려 시 편리성은 보통 이하로 판단됨.

2.3. 인접 도로 상태

북측 및 북동측으로 어룡길과 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권공동담보목록 (수협은행, 2022-04-05 접수, 금186,000,000원)

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 2021-04-20 (갑1)

소유권이전2번신탁등기말소: 2022-04-05 (갑3)

공유자전원지분전부이전: 2022-04-05, 말소 (갑4)

근저당권공동담보목록: 2022-04-05, 말소 (을3, 말소기준권리, 186,000,000원)

가압류 (롯데카드): 2023-02-27, 말소 (갑5, 10,235,250원)

가압류 (삼성카드): 2023-03-17, 말소 (갑6, 6,025,443원)

가압류 (경기신용보증재단): 2023-04-28, 말소 (갑7, 18,634,613원)

가압류 (주식회사케이비국민카드): 2023-05-03, 말소 (갑8, 5,180,430원)

임의경매: 2025-12-24, 말소 (갑9, 수협은행, 166,752,578원)

등기부채권 총액: 226,075,736원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도 임차인 정보는 제공되지 않음.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서 참고사항 기재)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 어룡동 일대는 단독주택, 창고, 공장, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 복합적인 토지 이용 형태를 보임.

산업 시설(창고, 공장) 및 농경지가 혼재되어 있어, 주거 환경으로서의 쾌적성은 일부 제한될 수 있음.

4.2. 혐오시설 여부

주변에 공장과 창고 등이 혼재되어 있으나, 명확한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않음.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 관련 시설의 입지에 대한 제한이 있음.

추가적인 현장 조사를 통해 주변 시설을 확인할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내 위생, 급배수, 난방, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 이하 수준임.

가까운 편의시설(상가, 병원, 학교 등)에 대한 구체적인 정보는 제한적이며, 생활 편의를 위해서는 차량 이용이 필수적일 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없음.

등기부채권 총액이 감정가와 유사한 수준으로, 채무 규모가 상당함.

6.2. 입지 및 환경

공장, 창고, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상 소음, 악취 등 주거 쾌적성을 저해하는 요인이 존재할 수 있음.

대중교통 이용 편의성이 낮은 점은 거주 편의성에 부정적인 영향을 줄 수 있음.

6.3. 시장 가치 변동

최근 신축 다세대 주택의 거래가(373,000,000원)와 비교했을 때, 본건의 감정가(226,000,000원)는 상당히 낮은 수준임. 이는 잠재적인 시세 차익 기대 요소이나, 감정가 산정의 적정성 및 시장 상황 변화에 대한 면밀한 검토가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 2,600만원입니다. 권리 관계는 깨끗하며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

다만, 주위 환경이 주거 쾌적성이 다소 떨어질 수 있고, 대중교통 이용이 불편한 점은 단점입니다.

최근 유사 신축 다세대 주택 매매가(약 3억 7,300만원) 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기회가 있을 수 있으나, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 시세 차익 기대 가능.

* 깨끗한 권리 관계: 인수 부담 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

최근 주변 신축 다세대 주택 매매가(약 373,000,000원, 면적 약 74㎡)를 기준으로, 본건의 면적(65.35㎡)과 유사한 시세(약 500만원/㎡)를 적용하면 약 326,750,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(226,000,000원)는 이러한 추정 시세보다 약 1억 원 이상 낮게 형성되어 있습니다.

다만, 본건의 건물 연식(2021년 준공)이 최근 신축(2024년)보다 오래되었고, 주변 환경(공장, 창고 혼재) 및 교통 편의성(보통 이하)을 고려해야 합니다.

따라서 1차 입찰 시 감정가의 110~120% 수준인 약 248,600,000원 ~ 271,200,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

유찰 시에는 가격이 조정되므로, 상황에 따라 재입찰을 고려하십시오.

※ 제공된 JSON 데이터 중 '학산' 물건(1986년식, 3500만원)은 시세 분석에서 제외하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.