나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73861 [1] 경기도 의정부시 호원동 240-21 진원엠 엠1동 7층 702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동에 소재하는 "신한대학교 의정부캠퍼스" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 주거지대로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '망월사역'이 소재하고 있어 제반 대중교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제7층 제702호로서(사용승인일:2014.08.14) 외벽 : 드라이비트마감. 내벽 : 벽지 및 일부타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(주거)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(2023-07-06)(접합), 상대보호구역(2015-11-20)(상대정화구역(도도유치원)), 상대보호구역(신흥대학), 상대보호구역(인디안헤드외국인학교), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73861 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 272,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 호원동 240-21, 진원엠 엠1동 7층 702호

건물 용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7층

사용승인일: 2014년 08월 14일

건물 면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

토지 면적: 41.96㎡ (약 12.70평) (토지 지분)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 소재하며, "신한대학교 의정부캠퍼스" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주거지대로서 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근에 노선버스정류장이 있으며, 수도권 전철 1호선 '망월사역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 차량의 진출입도 용이한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 17일자 의정부시의 압류 (을4)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건의 임차인 현황에 따르면 '주택도시보증공사(안경호)'가 임차인으로 기재되어 있으나, '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 등기부등본상 '안경호'의 주택임차권(을5)은 '말소' 예정으로 확인됩니다. 또한, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있어, 이는 등기사항과 상반되는 정보이므로 현장 조사 또는 추가적인 법률 자문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 기타 권리관계

등기부등본상 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(을8)이 말소기준권리보다 후순위로 등재되어 있으며, 다수의 압류 및 가압류가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

3.4. HUG 인수조건 변경 관련

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 주택도시보증공사(HUG)가 해당 물건의 경매 절차 또는 보증 관련 조건에 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 HUG가 전세보증금 반환 보증 사고와 관련하여 채권을 회수하기 위해 직접 경매에 참여하거나, 낙찰 후 특정 조건을 적용할 가능성을 내포합니다. 관련 정보를 종합해 볼 때, HUG는 최근 전세사기 등으로 인해 대위변제한 주택을 직접 낙찰받아 '든든전세' 주택 공급 등에 활용하는 사례가 늘고 있어, 이러한 정책적 배경과 연관될 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 호원동 일대는 주거 지역으로, 아파트, 다세대, 연립, 단독 주택 등이 혼재되어 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설도 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 대학가 인접 효과

"신한대학교 의정부캠퍼스"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 또한, 망월사역 역세권이라는 지리적 이점으로 직장인 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 1호선 망월사역이 도보 거리 내에 위치하여 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경 및 토지이용계획

* 주위 환경: 보통 수준 (주거지대)

* 교통: 양호 (망월사역, 버스정류장 인접)

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만), 중로1류(폭 20m~25m)

* 상대보호구역 (도도유치원, 신흥대학, 인디안헤드 외국인학교)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역

"상대보호구역"으로 지정된 다수의 교육시설(신한대학교, 유치원, 외국인학교)이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, "(한강)폐기물매립시설설치제한지역"이라는 토지이용계획은 해당 지역의 개발 및 이용에 있어 환경 관련 규제가 존재함을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'임차인 현황' 상 '대항력 없음'으로 명시되었으나, '특이사항'에 '대항력있는임차인'이 언급된 점은 명백한 상충 정보입니다. 만약 실제로 대항력 있는 임차인이 존재한다면, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 할 수도 있으며, 이는 예상 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다. 반드시 현장 확인 및 등기부 등 권리 분석을 재차 점검해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경의 의미

HUG 인수조건 변경이 구체적으로 어떤 내용을 의미하는지에 대한 명확한 정보가 부족합니다. 이는 낙찰 후 HUG와의 추가적인 절차나 협의가 필요할 수 있음을 시사하며, 예상치 못한 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 진행되는 경우, 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 추가 채권이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. '혐오시설' 및 환경 관련 사항

주변 지역으로 서울시 도봉운전면허시험장 이전 추진 시 의정부시 호원동이 거론된 바 있으며 (11), 또한 호원동 군/경 합동검문소와 장암동 소각장(장암동은 호원동과 인접)이 언급된 사례가 있습니다 (12). 현재 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 의정부시 공공하수처리시설이 친환경 시설로 운영되고 있다는 점 (23, 25) 등을 감안할 때, 잠재적으로 이러한 시설과의 거리나 영향권 여부를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다. (한강)폐기물매립시설설치제한지역이라는 토지이용계획은 환경 관련 규제를 나타냅니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 오피스텔의 안정성

지하철 1호선 망월사역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리하며, 이는 오피스텔의 기본적인 가치 상승 요인입니다.

7.2. 대학가 인접 수요

신한대학교와 인접하여 학생 및 대학 관련 종사자의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

7.3. 잠재적 시세 차익

현재 감정가 대비 낙찰가율을 고려하여 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신한대학교 인근 망월사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 입지 여건이 양호합니다. 신축 연식(2014년)을 감안할 때 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, '대항력있는임차인' 존재 여부와 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용에 대한 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 관련 정보의 상충은 반드시 현장 조사와 권리 분석을 통해 명확히 규명해야 하며, HUG 인수조건 변경 또한 추가적인 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성이 해소될 경우, 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 유사 물건의 실거래가 및 주변 오피스텔 시세를 조사한 결과, 해당 지역의 오피스텔 시세는 전용 면적 10평대 기준으로 약 1.5억~2.5억 원, 20평대 기준으로 약 2.5억~3.5억 원 범위로 형성되어 있습니다 (2, 10, 13, 15, 20, 21, 22, 24, 26).

본건의 전용 면적은 84.75㎡ (약 25.64평)이며, 감정가는 272,000,000원입니다.

* 시세 분석:

* '진원M' 오피스텔의 경우, 2026년 3월 기준 75㎡(약 22.6평) 물건이 2.24억~2.3억 원에 거래된 기록이 있습니다 (2).

* 인근 '호원동 드림팰리스'는 34세대, 6년차 오피스텔로 71㎡ (약 21.4평) 기준 최고 3.54억 원에 거래된 기록이 있습니다 (13).

* '스마트빌' 오피스텔 80.47㎡ (약 24.3평)는 2026년 4월 3.8억 원에 거래되었습니다 (15).

* 현 시세 기준 예상 입찰가:

위 사례들을 종합해 볼 때, 본건(84.75㎡, 약 25.64평)의 현재 시세는 약 2.6억 원 ~ 3.5억 원 범위로 추정됩니다.

* 주의사항:

* 위 시세는 일반적인 매매 시세를 반영한 것이며, 본건의 '대항력있는임차인' 관련 불확실성과 'HUG 인수조건 변경' 등 특수 물건의 위험 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 특히, HUG의 '든든전세' 공급 등 정책 변화에 따른 낙찰가율 변동 가능성도 존재합니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'이므로 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서, 보수적으로 접근하여 2.3억 원 ~ 2.8억 원 범위 내외에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사, 권리 분석 재확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.