나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73887 [1] 경기도 의정부시 가능동 674-5 델프라임 101동 9층 901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상채입니다.

건물의 구조

2022.12.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 9층 901호로서 외벽: 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

오피스텔(내부구조는 건물개황도 참조) 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 가로장방형이고, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,(2025-03-10), 지구단위계획구역(2025-01-07)(가능3구역 재개발사업), 정비구역(2025-01-07), 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73887 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에이치에프엔오삼유동화전문

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 674-5 델프라임 101동 9층 901호

용도: 오피스텔

건축물 현황:

- 건물면적(전용면적): 76.63㎡ (약 23.17평)

- 건물지분: 76.6261㎡

- 토지면적: 0.00㎡ (본 물건의 개별 토지 소유 지분이 없음을 의미하며, 집합건물의 경우 토지 전체에 대한 소유권이 공유됨)

- 토지지분: 0㎡

- 건물 사용승인일: 2022년 12월 15일 (신축 건물)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 359,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역특성

본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(가능3구역 재개발사업), 정비구역으로 지정되어 있습니다. 또한 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 재개발 및 정비구역 지정은 향후 지역 발전 가능성을 시사하지만, 사업 진행에 따른 불확실성도 내포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 (2023-01-17)

- 근저당권 (농협은행주식회사, 2023-03-31, 84,000,000원): 말소기준권리

- 이후 다수의 근저당권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

- 현재 진행 중인 임의경매 개시 결정 (에이치에프엔오삼유동화전문)이 말소기준권리 이후에 접수되어 본 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 농협은행의 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원임을 감안할 때 대항력 있는 임차인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 오피스텔/주거 밀집도

본 건은 오피스텔 및 다세대주택 등 공동주택과 상업시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

"가능초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발/정비구역의 불확실성

본 건이 위치한 가능3구역은 재개발 및 정비구역으로 지정되어 있습니다. 재개발 사업의 진행 과정은 예측이 어렵고, 사업 지연 또는 변경 가능성이 존재합니다. 이로 인해 향후 건물의 용도 변경, 신축 또는 철거 등의 계획이 수립될 수 있으며, 이는 현재 소유권 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 향후 건축물 변화 가능성

재개발 사업이 진행될 경우, 기존 건축물이 철거되고 새로운 건축물이 들어설 수 있습니다. 이 과정에서 현재 소유하고 있는 호실의 지위나 향후 발생할 수 있는 이익에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용 승인된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 건물이자 깔끔한 권리 상태를 유지하고 있습니다. 특히, 인수해야 할 보증금이 없는 점과 모든 선행 권리가 소멸되는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 가능초등학교 인근에 위치하여 생활 편의성 또한 갖추고 있습니다. 다만, 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행 상황에 따른 잠재적 가치 상승 또는 사업 불확실성이라는 양면성을 동시에 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

- 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

- 재개발 사업 잠재력: 가능3구역 재개발 사업의 성공적인 진행 시, 향후 상당한 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

- 시세 대비 경쟁력: 감정가 및 최근 거래 사례(미래 시점)가 3.6억원 수준으로, 신축 오피스텔임을 감안할 때 시세 대비 합리적인 가격대에 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건의 최근 거래 사례(2025년 4월, 8월) 및 감정평가액은 약 3억 5천 9백만원 ~ 3억 6천만원 수준입니다. 신축 건물이라는 점과 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가 이상으로 형성될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 적정 예상 입찰가는 3억 6천 5백만원으로 제안합니다. 이는 감정가 및 최근 시세를 상회하는 금액으로, 재개발 사업 진행으로 인한 잠재적 가치 상승 및 신축 오피스텔의 매력을 감안한 보수적인 상향가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.