나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73910 [1] 경기도 동두천시 생연동 160-4 5층 504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 동두천시 생연동 소재, ‘보산초등학교’ 남서측 방향에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역 (2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73910 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 동두천시 생연동 160-4 5층 504호

용도: 연립주택 (공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제5층 제504호

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 139,000,000원

토지면적: 30.26㎡ (약 9.15 평)

토지지분: 30.26㎡ (약 9.15 평)

건물면적: 59.52㎡ (약 17.99 평)

건물지분: 59.52㎡ (약 17.99 평)

1.4. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치하며, '보산초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 또한 양호하여 교통 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 대상 물건은 5층에 위치한 504호입니다. 외벽은 타일붙임 마감, 창호는 PVC 샷시 등으로 시공되었습니다. 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 의정부지방법원 접수 2025년 12월 24일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경73910) 입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 중, 주택도시보증공사(강주현)의 주택임차권 (2024년 9월 9일 접수, 200,000,000원)은 말소 예정으로 확인되었습니다. 이는 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였기 때문입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: NDUKWEUCHE JAMES

보증금: 5,000,000원

차임: 640,000원

전입일자: 2025년 5월 3일

대항력: 있음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 제공되지 않았습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있으나, 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(강주현)

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 9월 5일

확정일자: 2022년 8월 19일

대항력: 없음

비고: 상기 '3.2. 인수 및 소멸 권리'에서 설명된 바와 같이, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 본 임차권은 말소될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항 (HUG 관련)

주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차인 강주현의 보증금 반환 채권을 양수하였으나, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 본 경매 절차에서 해당 임차권으로 인한 인수 부담을 줄여주는 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

대상 물건이 위치한 생연동 일대는 근린생활시설과 아파트가 분포하는 전형적인 주거지대입니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 소규모 점포 및 서비스 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 상가 및 시설

주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 보산초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 장보기, 식사 등 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 NDUKWEUCHE JAMES가 존재하며, 보증금 5,000,000원에 대해 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보는 명확하나, 확정일자 부재는 배당 우선순위에서 불리하게 작용할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

감정가 139,000,000원 대비 최근 거래 사례의 가격이 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가와 시세 간의 괴리가 크다는 점을 유의해야 합니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 변화 또는 감정 자체의 신뢰도 문제를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 공동주택으로, 보산초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 포기 확약으로 복잡했던 권리 관계가 상당 부분 정리되었으나, 대항력 있는 임차인 NDUKWEUCHE JAMES의 보증금 5,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 인수될 수 있다는 점이 주요 리스크로 작용합니다. 또한, 감정가와 최근 시세 거래가 사이에 큰 격차가 존재하므로, 투자 시 면밀한 시세 조사와 함께 해당 임차인의 배당 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지로서 기본적인 입지 조건이 양호합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리 관계가 정리되어 잠재적 인수 부담이 감소하였습니다.

* 최근 거래 사례 대비 감정가가 높아, 시세 조사 후 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 139,000,000원 대비 최근 시장 거래 사례가 4,400만원~8,500만원 수준으로 조사되어, 감정가와 시세 간 큰 괴리가 확인됩니다. 대항력 있는 임차인 NDUKWEUCHE JAMES의 보증금 5,000,000원이 전액 배당되지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이러한 시장 상황 및 권리 분석을 종합적으로 판단할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이로 제시합니다. 특히, 낙찰 후 인수될 수 있는 임차 보증금을 감안하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.