나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6243 [1] 경기도 포천시 어룡동 304-12 굿모닝타운가 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 포천시 신읍동 소재 "포천시청" 남서 측 약 2km 지점에 위 치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 내 제3층 제301호로, 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 공부 및 현황 "다세대주택"임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접 필지와 등고 평탄한 대체로 사다리형의 토지 로 "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 북서측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22) (일부제한 모든축종 제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 비행안전제4구역 (지원)(15항공단_비행안전(지원)제4구역(45m 위탁지역)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에 관한 허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부공고 제2025-1058호, 포천 시공고 제2025-2452호, 문의1533-2200)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경6243 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 어룡동 304-12 굿모닝타운 가동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 218,000,000원

* 건물면적: 63.45㎡ (약 19.19평)

* 토지면적(지분): 73.93㎡ (약 22.36평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 포천시 신읍동 "포천시청" 남서 측 약 2km 지점에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다. (추후 외부 지도 검색을 통해 학교, 병원 등 편의시설 접근성 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 25일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 현황:

* 소유권이전(매매) 및 신탁등기 말소 등은 말소될 예정입니다.

* 수협은행 근저당권(을1, 216,000,000원)은 말소기준권리이며, 경매로 인해 소멸됩니다.

* 서민금융진흥원 가압류(갑5, 7,020,000원)는 말소기준권리보다 후순위이므로 소멸됩니다.

* 수협은행 임의경매(갑6, 185,956,328원)는 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현황 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 약 223,020,000원 (근저당, 가압류, 임의경매 채권액 포함)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 실거래가 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 19평)의 다세대주택인 "메종퍼스트"(2021년 준공, 63.38㎡)가 2025년 12월 11일 207,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1080만원 수준입니다.

* 신축 건물인 "더안"(2024년 준공, 73.77㎡)은 2026년 5월 28일 373,000,000원에 거래되었으나, 면적과 건축 연도가 차이가 큽니다.

* 노후 건물인 "목화타운"(1997년 준공, 49.13㎡)은 2025년 12월 20일 47,000,000원에 거래되어 시세 비교에 큰 의미는 없습니다.

* 시세 동향: 본건은 2021년 사용 승인된 다세대주택으로, 주변 유사 건물의 최근 실거래가를 볼 때 약 2억원 초중반대의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됩니다. 감정가 218,000,000원은 이러한 시장 시세와 부합하거나 다소 높게 책정된 수준으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 포천시청에서 남서쪽으로 약 2km 거리에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 교육 및 의료 시설: (추후 외부 지도 검색을 통해 인근 학교, 병원 등의 접근성 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원이지만, 실제 점유 관계는 명확히 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 특히, 비행안전제4구역(지원)(45m 위탁지역)에 속해 있어 건축물 높이 제한 등 군사 시설 보호법에 따른 규제를 받을 수 있습니다. 이는 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(20250826)으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다. (경매 자체는 허가구역 지정과 무관하게 진행될 수 있습니다.)

* 혐오시설 존재 여부: (외부 지도 검색 결과, 본건 주위에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 환경 변화 가능성은 존재합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 어룡동에 위치한 굿모닝타운 내 다세대주택 경매 물건입니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물로서 건물 상태는 양호할 것으로 기대됩니다. 주변 주거 및 상업 시설과의 혼재, 편리한 교통 접근성 등 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점과 비행안전구역 등 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 감정가 수준은 적정하다고 판단되나, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용 승인)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보가 명확합니다.

* 말소되는 권리들로 인해 인수하는 권리 부담이 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

* 포천시 지역 내에서 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 주변 시세: 본건 면적(63.45㎡, 약 19.19평)과 유사한 신축 다세대주택의 최근 매매가는 약 207,000,000원(메종퍼스트 사례) 수준입니다.

* 시장 분석: 본건의 감정가는 주변 시세를 반영한 합리적인 수준으로 보입니다.

* 리스크 고려: 임대 관계 미상, 토지 이용 제한 등 일부 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 입찰 시 필요 보증금: 예상 입찰가의 10% (예: 19,000,000원 ~ 21,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.