나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73799 [1] 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "르네상스 시티" 1동 13층 1302호로서 인근일대는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 대체로 양호함.

교통상황

간선도로변에 위치하여 제반 차량접근 용이하며 버스정류장 및 지하철역(1호선 먕월사역)이 약 10분 이내의 거리에 위치하므로 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건내 13층 1302호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 및 일부 석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 새시 유리 이중창. 사용승인일 : 2017.01.17

이용상태

아파트(방1, 거실, 욕실, 실내 다락방, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

급배수, 급탕설비, 위생설비, 도시가스보이러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 형태로서 인접지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 아파트 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 국도(6차선)에 접하며 제반 차량출입 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 상대보호구역(호암초, 호암유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호원고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017- 12-22)(중점경관관리구역(평화로).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2 물건 기본정보

1. 1 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73799 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 154,000,000원

건물명: 르네상스시티

사용승인일: 2017.01.17

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 13층

건축물대장상 면적: 연면적 6021.15㎡, 대지면적 1804㎡

세대수: 176세대

1. 2 면적 정보

토지면적: 14.48㎡ (약 4.38평)

토지지분: 14.479㎡ (약 4.38평)

건물면적: 23.79㎡ (약 7.19평)

건물지분: 23.79㎡ (약 7.19평)

1. 3 매각 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2. 1 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남동측 인근에 위치하며 "르네상스 시티" 1동 13층 1302호입니다. 주변 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호합니다.

2. 2 교통 및 접근성

간선도로변에 위치하여 제반 차량 접근이 용이합니다. 도보 약 10분 이내 거리에 버스정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 동측으로 6차선 국도에 접하여 차량 출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3. 1 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항: 지상권개요: -)

3. 2 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기접수일자: 2025-12-18)이 말소기준권리입니다.

3. 3 주요 권리관계

* 주택임차권 (을3)

- 권리자: 장희원

- 보증금: 170,000,000원

- 전입일자: 2022-07-22

- 확정일자: 2022-06-13

- 대항력: 있음

- 비고: 말소: 인수

- 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 표기되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높습니다. 단, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 함께 있어, 이는 배당을 통해 전액 변제받을 가능성을 시사합니다. 낙찰 시 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

3. 4 소유권 및 기타 권리

소유권이전 등기(갑2, 갑3, 갑4) 내역이 존재하며, 이는 일반적인 소유권 변동 과정으로 보입니다.

4. 상권분석

4. 1 주변 상업시설

본 건이 위치한 호원동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 간선도로변에 위치하여 접근성이 양호하며, 주변에 상업 및 편의시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4. 2 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

5. 생활정보

5. 1 교육 환경

* 호암초등학교, 호암유치원, 호원고등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5. 2 편의시설 및 교통

* 1호선 망월사역이 도보 약 10분 이내 거리에 위치합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있습니다.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (관리사무소 연락처: 07047738222)

5. 3 주거 편의

* 아파트 단지 내 총 176세대가 거주하며, 주차는 지상 40대, 지하 50대로 총 90대(세대당 0.51대)까지 가능합니다. (정보 출처에 따라 상이함, 제공된 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

6. 1 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(장희원)의 보증금 170,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 발생합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되는 부분이므로, 명확한 확인이 필요합니다.

6. 2 토지이용계획상 제한

* 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다.

* 상대보호구역(호암초, 호암유치원, 호원고)으로 지정되어 있습니다.

* 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치한 르네상스 시티 아파트 13층 1302호로, 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 호암초등학교 인근에 자리하고 있으며, 망월사역과의 접근성이 우수하여 주거 환경 및 교통이 편리합니다.

그러나 본건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 170,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보도 있으나, 이는 별도의 면밀한 검토가 필요하며, 낙찰자가 부담해야 할 총액을 산정하는 데 중요한 변수가 됩니다.

또한, 일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재하지만, 전반적인 입지 및 주거 환경은 양호한 편으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구나 신혼부부에게 적합한 소형 아파트(전용면적 약 7.19평)입니다.

* 지하철 1호선 망월사역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주변 개발 계획 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 임차인 인수 관련 불확실성을 해소하고, 시세 대비 충분한 할인율이 확보될 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료(2026년 2-3월)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 15.64㎡)의 거래 금액은 60,000,000원에서 75,000,000원 사이로 확인됩니다. 제공된 물건의 건물면적은 23.79㎡ (약 7.19평)으로, 최근 거래된 면적(약 4.73평)보다 넓습니다.

이를 바탕으로 현재 시세를 추정하면, 1㎡당 단가를 약 380만원 ~ 480만원으로 볼 때, 23.79㎡ 기준으로는 약 91,340,000원에서 113,970,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

감정가는 154,000,000원이나, 최근 거래 시세 및 임차인 인수 부담 가능성(만약 인수 시)을 고려할 때, 시세 수준 또는 그 이하에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 170,000,000원이 배당으로 전액 변제된다는 전제 하에, 시장 가치 범위 내에서 보수적으로 접근하여 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

가장 중요한 것은 해당 임차인 보증금 170,000,000원의 인수 여부를 명확히 확인하는 것입니다. 만약 실제로 인수해야 한다면, 총 부담액이 감정가 및 예상 시세보다 훨씬 높아지므로 입찰가를 대폭 낮추거나 참여하지 않는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.