나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13941 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 266-10 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "서경대학교" 남서측 근거리에 위치며 주위는 단독 주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장, 전철역과의 접근성 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브위 칼라아스팔트슁글지붕 4층 건내 3층 301호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감, 창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로 다세대주택 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 소로 및 남동측, 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-02-18)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트 . 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경13941 (1)

소재지

서울특별시 성북구 정릉동 266-10 3층 301호

용도

다세대주택

감정가

230,000,000원

면적

건물 전용면적: 48.22㎡ (약 14.6평)

건물 지분: 48.22㎡ (약 14.6평)

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

H (한국자산관리공사로 추정)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, \"서경대학교\"의 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 버스정류장 및 전철역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용 편의도는 무난한 편입니다.

1.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브 지붕으로, 4층 건물 중 3층 301호에 해당합니다. 외벽은 벽돌 치장 쌓기 마감이며, 창호는 샷시 이중창으로 시공되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 최초 소유권 이전 등기일(1996년 12월 17일) 및 주변 유사 건물들의 건축 연도(1986년~2004년)를 고려할 때 1990년대 중반에 건축된 것으로 추정됩니다.

1.3. 권리분석

본건 매각으로 인해 소유권 이전(갑1, 갑4) 및 압류(갑5), 임의경매(갑6) 등은 모두 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 근저당권(을3, 한국자산관리공사, 2021년 7월 22일 설정, 104,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 다만, 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 정릉동 일대는 서경대학교를 중심으로 한 대학가 상권과 주거지역이 혼합된 형태를 보입니다.

* 대학교 및 학생 수요: 서경대학교가 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주거 편의 시설: 주변에 다수의 편의점, 소규모 상점, 음식점, 병원, 약국 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 좋습니다. 지하철역과의 접근성 또한 무난하여 대중교통 이용에 불편함이 적습니다.

* 주변 시설: 서경대학교, 정릉동 주민센터, 각급 학교(상대보호구역 포함), 공원 등이 인접해 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한:

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 내 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 특히, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 향후 부동산 거래 시 허가 절차가 필요하거나 제한이 따를 수 있습니다. 이는 잠재적 매수자에게 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

* 임대 관계 미상: 점유 관계 및 실제 거주 여부가 불확실하여 명도에 다소 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동의 대학가 인근에 위치한 다세대주택으로, 도심 접근성과 생활 편의 시설이 비교적 잘 갖추어진 입지입니다. 경매 절차상 인수되는 부담은 없어 권리관계가 명확한 편입니다.

다만, 토지이용계획상의 각종 규제, 특히 토지거래허가구역 지정 사실은 향후 거래 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성은 사전에 충분히 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수요: 서경대학교 인근이라는 지리적 이점으로 학생 및 교직원 대상의 임대 수요가 꾸준히 발생할 가능성이 높습니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 현저히 낮은 채권액(85,343,947원)으로 진행되는 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 대체로 주거 지역이며, 학교 및 편의시설이 인접하여 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 정릉동 266-63 (1986년 건축, 38.76㎡): 2026년 5월, 118,000,000원에 거래 (약 304만원/㎡)

* 정릉동 266-149 (2004년 건축, 53.22㎡): 2026년 5월, 140,000,000원에 거래 (약 263만원/㎡)

* 정릉동 266-118 (2002년 건축, 55.68㎡): 2026년 5월, 234,000,000원에 거래 (약 420만원/㎡)

본건은 48.22㎡(약 14.6평)이며, 감정가는 약 477만원/㎡ 수준입니다. 가장 최근 유사 면적 및 건축 연도(2002년)를 고려할 수 있는 건일테크빌(55.68㎡)의 거래가 234,000,000원(약 420만원/㎡)으로, 이는 본건 감정가(230,000,000원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 약 200,000,000원으로 판단됩니다. 경쟁 상황에 따라 180,000,000원에서 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.