나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6045 [1] 경기도 의정부시 호원동 247-53 휴엘리시안 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재"호원1동주민센터"서측 인근에 위치하며 주위는 연립주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 3층 301호로서 (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 인조석붙임 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택(방4, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2013-06-04)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-06)(접합), 상대보호구역(신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6045 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 247-53 휴엘리시안 102동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 428,000,000원

토지면적: 29.44㎡ (약 8.9평)

건물면적: 60.73㎡ (약 18.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원1동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 "망월사역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측 및 동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근 및 통행이 양호한 편입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(신흥대학), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 7월 15일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권최고액 315,700,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 2025년 12월 18일 접수된 장영달 채권자의 강제경매개시결정(2025타경6045)은 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 기타 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록들도 대부분 정리될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 그러나 제공된 집합건물 등기부 요약 정보에서는 지상권에 대한 등기 내용을 확인할 수 없습니다. 따라서 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으므로, 이 부분에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 통상적으로 임차인 관련 인수 부담이 없음을 의미합니다. 그러나 임대 관계는 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 임차인이 점유 중인 경우에 대한 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이나 차임이 미상이라면, 이에 대한 인수 위험이 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사 등을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2002년식, 71.44㎡, 4층, 2026년 7월 4일 거래: 153,000,000원

* 2002년식, 66.08㎡, 2층, 2026년 7월 3일 거래: 160,000,000원

* 2017년식, 48.82㎡, 3층, 2026년 7월 4일 거래: 160,000,000원

4.2. 시세 분석

본건은 2022년 11월 사용 승인된 신축 건물(건물면적 60.73㎡)입니다. 비교 대상 주택들은 건축 연도가 2002년 및 2017년으로 본건보다 오래되었으며, 면적 대비 거래 금액은 153,000,000원에서 160,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하면 본건의 시세는 비교 대상보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 본건의 감정가는 428,000,000원으로, 분석된 주변 실거래가(약 1.5억~1.6억 원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 이러한 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리는 본건의 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 3층에 위치한 다세대주택입니다. 2022년 11월 14일 사용 승인이 완료된 신축 건물로, 외벽은 인조석붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다. 전반적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 이용상태

본건은 방 4개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리: 본건의 감정가는 428,000,000원이나, 제공된 주변 시세 자료에 따르면 153,000,000원~160,000,000원 수준의 거래가 있었습니다. 이처럼 감정가와 실거래가 간에 매우 큰 차이가 존재하므로, 감정 평가의 적정성 및 시장 상황과의 괴리 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리가 명확히 확인되지 않습니다. 이는 낙찰 후 인수 부담이 될 수 있으므로, 반드시 추가적인 법적 검토 및 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. (단, 임차인의 보증금 인수분은 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 4개의 방과 2개의 욕실을 갖춘 실용적인 구조는 많은 수요층을 확보할 수 있는 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 감정가와 실거래가 사이의 현저한 차이, 등기부상 명확히 확인되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 위험 요소입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 하위의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 미확인 권리 및 임대 관계 미상은 반드시 추가 검증이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 가치: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여, 노후된 주변 건물 대비 높은 주거 만족도와 자산 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 우수한 입지 및 교통 여건: 지하철 1호선 망월사역이 인근에 위치하고 도로 접근성이 좋아 생활 편의성과 투자 가치가 높습니다.

* 실용적인 주거 공간: 방 4개, 욕실 2개의 구성은 가족 단위의 수요자에게 매력적이며, 이는 안정적인 임대 수익이나 환금성으로 이어질 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 신축 건물 가치와 향후 시장 회복에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 428,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 자료(2026년 7월 거래 기준, 153,000,000원 ~ 160,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보이고 있습니다. 주변 시세에 신축 건물 가치(약 1.15~1.2배 프리미엄 적용)를 고려하여 자체 산정한 시장 가치는 대략 156,000,000원에서 230,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리, 등기부상 명확히 확인되지 않는 지상권 존재 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 보증금 인수분을 제외하고, 신중한 접근을 권장하며 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 주변 시세에 대한 보다 심층적인 조사를 수행하며, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.