나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73893 [1] 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 105동 17층 1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리 소재 "포천종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공업단지, 체육시설 등이 혼재하는 지역으로 주 위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 대중 교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제17층 제1703호로서, (사용승인일 : 2017. 08. 30일) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상하수도시설 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 이용하여 북동측으로 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천3지구), 지구단위계획구역(포천3지구 도시정책과 문의), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역)) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(국도43호선 중점 경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의15 33-2200))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73893 (1)

소재지: 경기도 포천시 군내면 구읍리 740 포천아이파크 105동 17층 1703호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제17층 제1703호

사용승인일: 2017년 8월 30일

감정가: 243,000,000원

토지면적: 41.81㎡ (약 12.65평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치엠자산관리대부주식회사

2. 입지조건

입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리 소재 "포천종합운동장" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 공업단지, 체육시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 이용하여 북동측으로 공도에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 아파트 단지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에는 포천종합운동장, 근린생활시설, 학교 등이 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

2.

권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 동원개발프로젝트금융투자주식회사 (2017-10-11)

* 소유권 이전: 이종국 (2017-11-29)

* 소유권 이전 (상속): 엄신화 (2024-03-29) - 현 소유자

* 근저당: 에이치엠자산관리대부주식회사 (2024-08-13, 91,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 중소기업은행 (2025-02-11, 24,823,466원) - 말소 예정

* 근저당부채권근질권설정: 웰컴저축은행주식회사 (2025-11-21, 91,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 에이치엠자산관리대부 (2025-12-24, 78,170,020원) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 대항력 있는 임차인: 현재 파악된 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있어, 명도 진행 시 이에 대한 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

2.

상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 경기도 포천시 군내면 구읍리 일대는 아파트 단지, 근린생활시설, 체육시설 등이 혼재된 주거 및 생활 편의 시설 지역입니다.

* 상권 특성: 아파트 단지를 배후로 하는 지역 상권이 형성되어 있으며, 인근 공업단지 종사자 등도 잠재적 수요층이 될 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와의 거리가 있어, 해당 아파트 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의를 해결하는 수준의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

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생활정보

* 아파트 단지 정보: 포천아이파크 아파트로, 2017년 8월 30일에 사용승인되었습니다. 총 7개 동, 498세대로 구성되어 있습니다. 최고 21층, 최저 1층으로 이루어져 있으며, 본건은 17층에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 등이 마련되어 있어 입주민들의 편의를 제공합니다.

* 주차: 단지 내 주차 공간은 충분한 편입니다. (총 주차대수 566대)

* 교통: 차량을 이용한 단지 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 면적 정보: 본 물건의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 건물 총 면적은 41.81㎡ (약 12.65평)입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

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잠재적 리스크

* 명도 관련: 임대 관계가 미상으로, 현황 조사 시 점유자(임차인 등)가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 개발 제한: 본건 소재지는 도시지역 내 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으나, 비행안전제2구역, 성장관리권역 등으로도 지정되어 있어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하나, 건물의 장기적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

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종합 의견

본 물건은 포천시 군내면에 위치한 2017년식 아파트로, 법원 경매 절차상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 예상됩니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이며, 향후 개발 제한 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

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투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공된 건물로, 상대적으로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계의 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계가 명확합니다.

* 시세차익 기대: 경매 특성상 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 이익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 포천시 지역 발전 가능성: 포천시는 지역 개발 사업 및 관광 활성화 정책 등을 통해 꾸준한 발전 가능성을 보여주고 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

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예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 59.98㎡ (약 18.14평)이며, 2017년식 아파트입니다. 최근 동일 면적대 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 10일: 105동 15층, 59.9794㎡, 25,500만원

* 2026년 7월 4일: 103동 1층, 59.9794㎡, 22,300만원

본건은 17층으로, 15층 매매 사례(25,500만원)와 유사하거나 높은 층수에 해당합니다. 감정가는 243,000,000원입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 255,000,000원에서 265,000,000원 사이로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.