나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73898 [1] 경기도 의정부시 가능동 722-4 푸른주택 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층건내 5층 502호로서, (사용승인일 : 2020.05.18) 외벽 : 화강석마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

후첨 내부구조도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비 되어 있으며, 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8미터내외 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 상대보호구역(가능초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 : 공부상 건물의 명칭은 "푸른주택"이나 현황 외부표기상 건물의 명칭은 "석천팰리스"임.

물건 비고

공부상 건물명칭은 '푸른주택'이나 현황 외부표기의 건물명칭은 '석천팰리스'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73898 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 722-4 푸른주택 5층 502호 (현황 외부 표기: 석천팰리스)

용도: 다세대주택

감정가: 2억 5800만 원

토지면적: 0.00㎡ (토지지분: 0㎡)

건물면적: 47.83㎡ (약 14.5평) (전용면적)

건물지분: 47.83㎡ (공유지분)

건물명: 공부상 '푸른주택', 현황 '석천팰리스'

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2020년 5월 18일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "가능초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린상가 등이 소재합니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

도로상태: 동측으로 폭 약 8미터 내외 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(가능초), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 24일 접수된 주택도시보증공사(신청채권자)의 강제경매 개시결정 등기(갑8)입니다.

권리 분석: 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않아, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김범진)

* 보증금: 2억 5500만 원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 22일

* 확정일자: 2021년 6월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 신청채권자로서 임차권자 김범진의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하였으며, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 임종엽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식(2016년~2017년 건축)의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 49.412㎡(약 15.0평) 규모의 주택이 2억 1000만 원에 거래되었으며, 64.18㎡(약 19.4평) 규모의 주택이 2억 3200만 원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 47.83㎡(약 14.5평)으로, 가장 작은 면적의 거래 사례(2.1억)와 유사한 수준입니다.

* 5층에 위치한 60.835㎡(약 18.4평) 규모의 주택이 2억 5400만 원에 거래된 사례도 있으나, 이는 본건보다 면적이 크고 층수도 동일합니다.

* 이러한 주변 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 2억 5800만 원은 최근 거래 사례의 상단 또는 그보다 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

지역 상권: 주거 밀집 지역 내 근린상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "가능초등학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 정확한 확인을 위해 외부 현장 조사가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 명칭 불일치: 공부상 '푸른주택'과 현황 외부 표기 '석천팰리스'로 명칭이 달라, 계약이나 관리 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

토지 지분 표기: 토지 면적 및 지분이 0㎡으로 표기되어 있으나, 이는 집합건물의 특성상 토지 소유권이 건물 전체 소유자에게 귀속되는 경우일 수 있습니다. 구체적인 법적 관계는 추가 확인이 필요합니다.

HUG의 인수 조건: 주택도시보증공사는 대항력을 포기하는 조건으로 인수하므로 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 확약 내용을 정확히 이해하고 잔금 납부 및 명도 절차를 진행해야 합니다.

임대 관계: 임대 관계가 미상으로 표시된 부분이 있으나, 현재 파악된 임차인은 HUG로 정리되어 있어 실질적인 임차인 관련 문제는 해소된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 2020년식 다세대주택으로, 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 관계가 명확하며, 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 강제경매 사건으로, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정 수준이거나 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 입찰 시 시세 분석을 통한 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

건물 명칭 불일치, 토지 지분 관련 특이사항 등은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 없음 (HUG의 대항력 포기 확약).

2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물.

가능초등학교 인근으로 기본적인 생활 편의시설 및 교육 접근성 양호.

소액으로 접근 가능한 다세대주택 경매 물건.

9. 예상 입찰가

감정가: 2억 5800만 원

주변 시세 분석:

* 인근 유사 면적(약 14.5평)의 최근 매매가는 2억 1000만 원 수준입니다.

* 본건의 면적(약 14.5평)을 고려할 때, 시세는 2억 1000만 원 ~ 2억 2000만 원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금: 0원

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 1000만 원 ~ 2억 2000만 원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 입찰 전 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.