나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73903 [1] 경기도 의정부시 호원동 250-33 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "망월사역" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 일반주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중, 4층 402호로서 (사용승인일 : 2015. 07. 28) 외 벽 : 몰탈위 석재 및 타일붙임 마감 등. 외 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창 호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상,하수도시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 이용중인 부정형의 평지로서 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6미터, 서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),상대보호구역(2015-11-20)(상대정화구역(도도유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(회룡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 기호(2) : 제2종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(2023-07-06)(접합), 상대보호구역(2015-11-20)(상대정화구역(도도유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신흥대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 귀 제시목록 및 공부상 4층 402호이나, 미래홈타운 2차 4층 402로 통칭됨.

물건 비고

채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 의정부지방법원 2025타경73903 부동산강제경매 사건에 대한 분석 자료입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73903 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 250-33, 4층 402호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 중 4층 402호 (사용승인일: 2015. 07. 28)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 268,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

* 토지 지분: 28.79㎡

* 건물 면적: 59.69㎡ (약 18.06평)

* 건물 지분: 59.69㎡

1.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 채권자 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각으로 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않으며, 주택임대차등기 말소에 채권자가 동의함을 의미합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 호원동에 위치하며, "망월사역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택 및 일반주택이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 망월사역이 가까워 지하철 이용 또한 용이합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로 및 중로에 접해 있으며 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 다수의 권리 변동이 있었으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 소유권: 송선옥, 김은영, 송명수 명의로 소유권 이전 및 매매 이력이 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 이영민)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-25

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: 채권자 주택도시보증공사는 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의하였습니다. 또한, 임차인 이영민의 주택임차권 등기는 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단, 안성시, 주식회사국민행복기금, 노원구 등의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리(갑6, 압류) 이후의 권리들은 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2022-12-22)

* 등기부채권 총액: 296,005,266원

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 지하철역(망월사역)과 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다. 주거 밀집 지역으로 기본적인 수요는 존재하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 망월사역(지하철 1호선) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 의정부 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 주거 지역 내에서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 상점, 병원 등)을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 주변에 유치원, 초등학교, 중학교, 대학교(신흥대학) 등이 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차 보증금: 비록 채권자가 대항력 포기 조건을 제시하였으나, 법적 절차 진행상 예상치 못한 보증금 관련 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 낙찰 후 최종 확인이 필요합니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 현재 부동산 시장 상황 및 향후 변동성에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2015년 준공)의 다세대주택으로, 망월사역 인근에 위치하여 교통이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사가 대항력 포기 조건을 제시하여 권리 관계가 비교적 명확하고, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점은 매수자에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되어, 입찰 시 면밀한 시세 분석과 경쟁 상황 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 망월사역과 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 채권자(HUG)의 대항력 포기 조건으로 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 주거 수요: 주변 배후 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 주택 거래가는 대략 1억 5,300만원에서 1억 6,000만원 선으로 파악됩니다. 특히 2017년 준공된 48.82㎡ 면적의 주택이 1억 6,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(59.69㎡, 2015년 준공)의 시세는 약 1억 9,000만원대에서 2억 1,000만원대로 추정됩니다.

감정가는 2억 6,800만원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다. 따라서, 본 건의 경쟁 상황과 낙찰 가능성을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 약 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최적의 입찰가는 실제 경매 당일의 경쟁률 및 참여자들의 성향에 따라 달라질 수 있으므로, 본 금액은 참고용으로 활용하시기 바랍니다. 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원으로 간주하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.