나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73892 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 246-4 103동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '휴먼시아아파트' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 아파트, 다세대주택 및 단독주택 등이 주종을 이루고 있는 주거지역임.

교통상황

인근의 간선도로를 통하여 각 방면으로 진출입 가능하고, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제202호로서, 외벽:치장벽돌 마감임. 창호:알루미늄섀시 창호임.

이용상태

이해관계인의 부재로 인하여 확인하지 못하였으며, 집합건축물대장 현황도상 단지형다세대주택(방2, 거실1, 주방1, 욕실1, 다용도실1)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 3필 일단의 사다리형의 토지로서 단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 왕복4차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

방성리 246-4 :제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 방성리 246-5 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 방성리 251-10 :제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73892 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 246-4 103동 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 33.71㎡ (약 10.2평)

건물면적: 42.40㎡ (약 12.8평)

1.3. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택: 단지형다세대)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 제202호

사용승인일: 2013년 10월 7일 (준공일 기준)

내부구조 (추정): 방 2, 거실 1, 주방 1, 욕실 1, 다용도실 1

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '휴먼시아아파트' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주종을 이루는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

인근 간선도로를 통한 각 방면으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

대상 물건 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 한국자산관리공사 가압류 (2022.10.17.)

3.2. 주요 권리내역

* 강제경매 (채권자: 윤진규)

- 권리종류: 강제경매

- 권리금액: 110,000,000원

- 접수일자: 2025-12-24

* 주택임차권 (임차인: 윤진규)

- 권리종류: 주택임차권

- 권리금액: 110,000,000원

- 전입일자: 2022-01-07

- 확정일자: 2021-12-20

- 말소여부: 인수 (매수인에게 인수될 가능성 있음)

- 비고: 대항력 있음

3.3. 임차인 현황

임차인: 윤진규

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-07

확정일자: 2021-12-20

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-02-05

3.4. 권리분석 결과

본건은 대항력 있는 임차인(윤진규)이 존재하며, 해당 임차권 등기(을구 6번)는 말소기준권리보다 선순위입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 임차권이 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 의미합니다. 다만, '권리분석' 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되어 매수인이 인수할 보증금이 없을 가능성도 있습니다. 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교 (최근 매매 정보 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 해송그린빌라5차(C동): 51.87㎡ (약 15.7평), 2002년 준공, 2026년 3월 30일 67,000,000원에 거래

* 태성아트빌: 52.75㎡ (약 15.9평), 2013년 준공, 2026년 3월 24일 89,500,000원에 거래

* 금성아트빌라(가동): 49.14㎡ (약 14.9평), 2000년 준공, 2026년 3월 10일 60,000,000원에 거래

4.2. 시세 분석

본건의 건물 면적은 42.40㎡ (약 12.8평)으로, 비교 대상 매물들(약 49~53㎡)보다 작은 편입니다. 건물의 준공 연도는 2013년으로 추정되며, 이는 태성아트빌(2013년)과 유사한 수준입니다.

주변 시세는 약 60,000,000원에서 89,500,000원 범위로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가 100,000,000원은 비교 대상 매물들의 최고가보다 높은 수준입니다. 이는 면적 차이, 또는 해당 물건만의 개별적인 가치 평가 요인이 있을 수 있으나, 시장 가격과의 괴리를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 양주시 백석읍 방성리는 주거 지역으로, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다. 인근에는 '휴먼시아아파트' 단지가 있으며, 주민 편의시설 및 주거 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근에 대중교통 이용이 가능한 도로가 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5.3. 잠재적 혐오/기피 시설

인근 지역 개발 관련 정보에 따르면, 양주시는 공동형 종합장사시설 건립을 추진 중에 있으며, 후보지로 백석읍 방성리 일원이 논의된 바 있습니다. 이 사업은 주민 반대 및 찬성 의견이 나뉘고 있으며, 장사시설은 일반적으로 혐오시설로 인식될 수 있으나, 양주시 측은 이를 '첨단 공공시설'로 건립하겠다고 밝히고 있습니다. 현재 이 사업의 추진 방향 조정이 불가피한 상황이며, 대체 부지 공모 등 논의가 진행 중입니다. 해당 시설의 최종 입지 및 건립 여부는 향후 변동될 수 있으나, 이와 관련된 이슈가 주변 지역의 이미지나 부동산 가치에 영향을 미칠 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 윤진규의 존재입니다. 임차인의 보증금은 110,000,000원이며, 이는 건물 면적 대비 높은 금액입니다. 등기부상 임차권(을구 6번)은 '인수'로 기재되어 있고, 물건명세서에서도 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기'로 명시되어 있어, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (예: 임차인이 보증금 110,000,000원 중 80,000,000원만 배당받으면, 나머지 30,000,000원은 매수인이 부담해야 함). 이는 факти적인 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성을 의미합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가(100,000,000원)가 비교 대상 매물들의 실제 거래가(60,000,000원 ~ 89,500,000원)보다 높은 점은 유의해야 할 부분입니다. 이는 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.3. 권리관계 불명확성

'권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '물건명세서' 및 등기부상 '말소: 인수' 기재와는 상충될 수 있습니다. 임차인의 보증금 회수 가능성 및 최종 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인 인수 가능성이라는 상당한 부담을 안고 있는 물건입니다. 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 경우, 총 부담액이 시장가치를 초과할 수 있는 위험이 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되어 있어, 입찰가를 산정할 때 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다. 그러나 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되어 매수인이 인수할 부담이 없다면, 주변 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수도 있습니다. 입찰 전 임차인과의 직접적인 소통 및 법률 전문가와 상담을 통해 인수 보증금 관련 불확실성을 해소하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 해소될 경우, 시세 대비 저가 매수 가능성

* 주거 지역 내 위치한 도시형생활주택으로, 일반적인 주거 수요 존재

* 주변 지역의 장사시설 건립 논란과 별개로, 대상 물건 자체의 직접적인 영향은 제한적일 수 있음

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험(최대 110,000,000원)이 가장 큰 리스크 요인입니다. 현재 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보가 존재하므로, 이를 바탕으로 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하였습니다.

주변 시세: 약 60,000,000원 ~ 89,500,000원 (면적 49~53㎡ 기준)

감정가: 100,000,000원

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 비교 대상 매물들의 최고가(89,500,000원)와 감정가(100,000,000원)를 고려하되, 면적 차이 및 경매 물건의 특수성을 감안하여 감정가의 약 68% 수준으로 예상합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원

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