나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6250 [1] 경기도 양주시 백석읍 방성리 121-1 3동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '방성1리마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층건내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2021.12.10) 외벽 : 석재 및 벽돌치장쌓기 내벽 : 벽지 및 일부 타일 창호 ; 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스개별보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 10미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로) (접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(위임지역 5.5M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역 (민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6250 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 방성리 121-1 3동 3층301호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 5층건 내 제3층 제301호

사용승인일: 2021년 12월 10일

외벽: 석재 및 벽돌치장쌓기

내벽: 벽지 및 일부 타일

창호: 새시 창호

내부 이용상태: 방3, 욕실2, 주방, 거실, 현관 등으로 이용 중인 다세대주택

설비내역: 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스 개별보일러 난방설비 등

1.3. 면적 및 토지 이용

토지 면적: 55.78㎡ (약 16.87평)

토지 지분: 55.779㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 81.43㎡ (약 24.63평)

건물 지분: 81.43㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 유사 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 256,000,000원

채권 최고액 (말소기준권리): 237,600,000원 (수협은행 근저당)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 방성리 소재 '방성1리마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 중소규모의 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2021년 12월 30일 김병한 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2022년 03월 30일 접수된 수협은행의 근저당(채권액 237,600,000원)입니다.

이 외 공유자 전원 지분 이전, 신탁 등기 말소, 국민건강보험공단 압류, 양주시 압류 등 다수의 권리 관계가 등기부등본에 기재되어 있으나, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 237,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

해당 물건의 임대차 관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재하는 경우, 잔금 납부 시 인수 여부 및 명도에 대한 주의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 도시형생활주택으로, 주변에 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 경우 약 49~52㎡ 면적 기준으로 60,000,000원에서 89,500,000원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 나타납니다.

본건 물건은 81.43㎡(약 24.63평)의 건물 면적을 가지며, 2021년 12월에 사용 승인된 신축 건물에 해당합니다. 이는 제시된 매매 정보의 건물보다 면적이 넓고 연식이 최신이라는 점에서 차이가 있습니다.

본건의 감정가는 256,000,000원으로, 건물 면적당 감정가는 약 3,143,773원/㎡ (약 10,390,000원/평) 수준입니다.

최근 주변의 유사한 조건(2021년식, 80㎡ 내외의 도시형생활주택)을 가진 물건들의 시세가 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이에 형성되어 있다는 외부 시장 조사 결과가 본건의 감정가를 뒷받침하는 것으로 판단됩니다.

4.3. 예상 입찰가 산정

종합적인 시세 분석 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

적정 예상 입찰가 범위를 240,000,000원에서 256,000,000원으로 제안합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역은 주거 지역으로 형성되어 있어 통상적인 범위 내의 교육 시설 접근성이 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있어 도로 조건은 양호합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 제한보호구역(위임지역 5.5M)으로 지정되어 있어, 군사 시설과의 관련성으로 인해 소음이나 특정 활동 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다. 이는 외부로 노출되는 혐오시설과는 다소 다르나, 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 배출시설설치제한지역으로, 민원 해결과에 문의하여 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

* 성장관리권역에 포함됩니다.

6.2. 기타 특이사항

* 임대 여부 및 임차인의 세부 조건이 미상인 점은 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리 외 다수 권리가 설정되어 있으나, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 건물 상태가 양호하고 연식이 최신이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 시세를 고려한 감정가 또한 합리적인 수준으로 판단되며, 비교적 안정적인 주거지로서의 가치를 지니고 있습니다. 다만, 제한보호구역 지정으로 인한 잠재적인 환경적 제약과 임대차 관계의 불확실성은 입찰 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능

* 81.43㎡(약 24.63평)의 비교적 넓은 전용 면적

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가 및 경매 가치

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 256,000,000원으로 제안합니다. 본 가격대는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려한 수치입니다. 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.