나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6298 [1] 경기도 의정부시 금오동 286-4 케이.에스.씨아파트 1동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

대상물건까지 자동차 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층건내 제5층 제509호로서, (사용승인일 : 1986.10.15) 외벽은 세멘몰탈위 수성페인팅마감, 내벽은 벽지도배 등 마감, 바닥은 장판지 및 타일마감, 창호는 알미늄샷시 및 목재창호마감임.

이용상태

아파트(방3,주방, 거실, 욕실겸화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비와 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형토지로서, 인접지 대비 등고 평탄하며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복2차선 포장도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)(4) 토지 : 제2종일반주거지역,상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , (한강)폐 기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 일련번호(2)(3) 토지 : 제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉),상대보호구역(금오중)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역 <수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

귀 제시목록상 금오동 286-41, 동소 288-1, 동소 288-3 토지의 지목은 전이나, 현황은 "대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 의정부지방법원 2025타경6298 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 286-4, 케이.에스.씨아파트 1동 5층509호

건물 용도: 아파트

감정 평가 금액: 178,000,000원

토지 면적: 58.66㎡ (약 17.75평)

건물 면적 (전용): 68.26㎡ (약 20.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

건물 사용 승인일: 1986년 10월 15일 [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대상 물건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "금오중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 인접 도로 상태: 동측으로 왕복 2차선 포장 도로와 연계되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 제2종 일반주거지역에 해당하며, 상대 보호 구역, 과밀 억제 권역, (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역에 포함됩니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 토지 현황: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2024년 12월 13일 접수된 주식회사 스톤파크자산관리대부의 근저당권(을13, 150,000,000원)입니다. 본 경매 절차에서 말소될 권리들에 대한 기준이 됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 인수되는 권리: 을구 14번 주택임차권(2025년 10월 20일 접수, 채권자: 김동락, 금액: 50,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항], [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황:

* 임차인: 김동락 (김 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2019년 10월 7일

* 확정일자: 2023년 7월 5일

* 대항력: 있음

* 인수 대상 보증금: 50,000,000원 (전액 인수 가능성 높음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 다세대 주택, 단독 주택 등이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.4. 생활정보

* 주변 교육 시설: 금오중학교가 물건지 북동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 아파트 정보:

* 아파트명: KSC아파트

* 관리사무소 연락처: 031-846-3295

* 주소: 경기도 의정부시 금오동 286-4

* 총 세대수: 100세대 [cite: 아파트 정보]

* 건축 연도: 1986년

* 총 동수: 2동 (단지 전체) [cite: 아파트 정보] / 본건 소재 1동은 5층 건물입니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

* 최고층: 5층

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 휴게시설, 자전거 보관소 등 [cite: 아파트 정보]

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 김동락 임차인이 보증금 50,000,000원을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 실질적인 낙찰가격을 높이는 요인이 됩니다.

* 건축 연도 노후화: 1986년 준공된 아파트로, 건축 연령이 높아 향후 리모델링 또는 재건축 시기 도래까지 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제한 구역 내 위치: 폐기물 매립 시설 설치 제한 구역 등에 포함되어 있어 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약 요향표]

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 KSC아파트 5층 물건으로, 인근에 학교와 상가 시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 1986년에 건축된 노후 아파트이며, 무엇보다 대항력 있는 임차인이 보증금 5천만원을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 입찰 시에는 이 인수 금액을 반드시 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 금액 고려 시 시세 대비 저렴한 매수 기회: 대항력 있는 임차인 보증금 5천만원을 제외하고 실질적인 매수 금액을 산정하면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 실거주 목적 적합성: 주거 지역에 위치하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있어 직접 거주하기에 무리가 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 2026년 3월 11일 거래된 동일 아파트, 동일 층(5층) 매물(162,000,000원)을 기준으로 시세를 판단합니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용하므로, 총 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

시장 가치를 162,000,000원으로 가정할 때, 이를 초과하지 않기 위한 희망 입찰가는 약 112,000,000원 (162,000,000원 - 50,000,000원) 수준입니다.

경매 특성 및 유찰 가능성, 권리 분석 상의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 90,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다. (총 투자 비용 140,000,000원 ~ 165,000,000원)

본 건의 최적 입찰가는 110,000,000원으로 예상하며, 이는 보증금 인수 비용 50,000,000원을 포함할 경우 총 160,000,000원의 실질 매수 비용이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.