나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73889 [1] 경기도 의정부시 의정부동 170-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부 제일시장’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(경전철 및 지하철, 시내버스정류장 등)이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-12-29)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 연와조, 스라브즙 및 양와지붕 3층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 벽지 도배 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 설비, 급배수 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

- '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

- '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ-Ⅲ' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73889 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 170-1

신주소: 경기도 의정부시 시민로143번길 25 (의정부동)

용도: 근린주택

감정가: 2,608,830,560원

토지면적: 193.70㎡ (약 58.6평)

건물면적: 316.49㎡ (약 95.7평)

제시외 건물면적: 50.20㎡ (약 15.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건물구조: 철근콘크리트조 및 연와조, 스라브즙 및 양와지붕 3층 건물

사용승인일: 1969년 08월 11일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 '의정부 제일시장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 경전철, 지하철, 시내버스정류장 등 대중교통시설이 소재하여 종합적인 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (중앙농업협동조합, 2016-07-15 접수, 396,000,000원)

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦은 모든 근저당, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 세부 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 150,000원, 대항력: 있음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 있음. (금액 미상이나 대항력 있어 주의 필요)

* 김 : 보증금 8,000,000원, 차임 400,000원, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 18,000,000원 (증액분 포함), 차임 300,000원, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 대항력: 없음.

* 김 : 보증금 240,000,000원 (증액분 포함), 차임 1,900,000원, 대항력: 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 대항력: 있음.

* 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 대항력: 있음.

* 인수보증금 합계: 제공된 정보상으로는 인수될 보증금은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 중 보증금이 미상인 김 에 대한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 의정부 제일시장 남측 인근에 위치한 상업지역 내에 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 점포, 근린생활시설, 주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 상권 이용객들의 방문 편의성이 높습니다.

1.5. 생활정보

* 인근 '의정부 제일시장'을 통해 편리한 전통시장 이용이 가능합니다.

* 주변으로 다양한 상업 시설 및 주거 편의 시설이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 대중교통망이 발달하여 의정부 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 김 , 이 , 이 임차인이 존재합니다. 특히 김 임차인은 보증금액이 미상이므로, 실제 인수해야 할 금액을 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함: 50.20㎡의 제시외 건물이 토지 및 건물과 일괄 매각되므로, 해당 건물에 대한 명도 또는 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 1969년 사용승인된 건물로, 건축 연령이 높아 수리 및 유지보수가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 토지 이용에 있어 일부 제한사항이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심 상업지역에 위치한 근린주택으로, 시장 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 50년 이상 경과된 건물 연식과 대항력 있는 다수의 임차인(특히 보증금 미상 임차인) 존재는 주요 고려 사항입니다. 제시외 건물 포함 여부와 정확한 권리관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 전통시장 인근 상업지역에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 주상복합 용도로 활용 가능성이 있으며, 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보 중 '주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보'는 본건과 용도 및 규모 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건은 근린주택(상가 및 주택)으로, 면적 또한 훨씬 넓어 비교 대상에서 제외합니다.

감정가는 2,608,830,560원입니다.

일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 물건은 다음과 같은 특이사항을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(4명)이 존재하며, 이 중 1명(김 )은 보증금이 미상으로 명도 관련 리스크가 있습니다.

* 건물 연령이 50년 이상으로 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함으로 명도 절차의 복잡성이 추가될 수 있습니다.

이러한 점들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사한 근린주택 또는 상가 건물의 최근 실거래가 및 현재 호가 자료가 부족하여 정확한 시세 산출에는 한계가 있습니다.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 대략적인 입찰 희망가는 감정가의 60% ~ 75% 선인 약 15억 6천만 원 ~ 19억 5천만 원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 분석 및 최적의 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 유사 용도(근린주택, 상가건물) 실거래가, 임대수익률, 건물 상태, 명도 가능성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.