나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73908 [1] 경기도 포천시 창수면 주원리 362-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 창수면 주원리 소재 창수면사무소 북서측에 위치하며, 그 인근은 공장 및 전, 답, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대 및 순수 농촌지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 남서측으로 포천로(87번 국도), 북서측으로 전영로(37번 국도)가 소재함.

형태 및 이용상태

기호2 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지이며, 공업용 건부지 등으로 이용중임. 기호5 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 자루형 토지이며, 공업용 건부지 등으로 이용중임. 기호6 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지이며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 그 상태가 보통인 폭 약 15M 내외의 도로를 통하여 통행 가능하며, 기호6 토지는 지적상 맹지이나 본건 기호2 및 기호5 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 중로2류(폭 15m~20m)(주원~오가도로(건설과 문의))(접합), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 기호5, 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 위 지상 및 건물에 제시외 건물 ㄱ ~ ㅍ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 이용상황 및 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물대장 등 공부와 외부관찰 및 일반건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으며, 이로 인하여 타인소유 물건의 본건 토지 점유 혹은 본건 건물 등의 타인소유 토지 점유 등이 발생할 수 있으니, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 타인소유 물건의 본건 토지 일부 타인점유로 인한 토지 소유권 및 사용수익 행사의 제한을 받는 경우의 단가를 토지건물감정평가명세표에 병행표기하오니, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호2 및 기호5 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅍ이 소재하는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 위 지상 및 건물 내부의 적치물 및 적재물, 컨테이너, 태양광발전시설 등은 이동의 용이성, 평가의 목적등에 비추어 별도로 평가하지 아니하였으며, 울타리 및 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1:경량판넬조 판넬지붕 지상 1층건으로 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 에폭시 마감 및 바닥재 마감 등, 창호: 새시 임. 기호3:일반철골구조 판넬지붕 지상 1층건으로 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 에폭시 마감 및 바닥재 마감 등, 창호: 새시 임. 기호4:일반철골구조 판넬지붕 지상 2층건으로 외벽: 판넬 마감 등, 내벽: 판넬 마감 등, 바닥: 바닥재 마감 등, 창호: 새시 임.

이용상태

기호1: 공장으로 이용중임. 기호3: 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임. 기호4: 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비 등이 갖추어져 있으며, 기호3 및 기호4의 경우 지상에 주차장이 있음.

부합물 및 종물

본건 위 지상 및 건물에 제시외 건물 ㄱ ~ ㅍ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 이용상황 및 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 건축물대장 등 공부와 외부관찰 및 일반건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호2 및 기호5 위 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅍ이 소재하는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함(건물내부의 적치물,컨테이너,태양광발전시설 평가에서 제외)
2.목록6 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73908 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 창수면 주원리 362-2번지

* 용도: 근린시설 (공장, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 1,239,806,540원

* 토지면적: 5,465.00㎡ (약 1,653.66평)

* 건물면적: 936.11㎡ (약 283.18평)

* 기호1 (공장): 543.71㎡

* 기호3 (제2종근린생활시설 - 제조업소): 198㎡

* 기호4 (제2종근린생활시설 - 사무소): 194.4㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 가OOO (가산농업협동조합)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 포천시 창수면사무소 북서측에 위치하며, 주변은 공장, 전, 답, 임야 등이 혼재된 소규모 공장지대 및 농촌지역으로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측으로는 포천로(87번 국도), 북서측으로는 전영로(37번 국도)가 인접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본 건 토지는 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 및 자루형 토지로서, 공업용 건부지 및 전으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 동측으로는 폭 약 15m 내외의 도로를 통해 통행이 가능하며, 일부 지적상 맹지인 토지도 본 건 토지를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(북부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과상, 본 건 주변에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 27일 접수된 가산농업협동조합의 근저당권 (을8, 금1,235,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 법적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,390,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 현재까지 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

* 현재 이용 상태: 본 건은 공장 및 제2종 근린생활시설(제조업소, 사무실)로 이용되고 있으며, 넓은 토지와 함께 활용 중입니다.

* 주변 환경: 소규모 공장 및 농지가 혼재된 지역 특성상, 산업 활동 및 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 환경입니다.

* 잠재적 가치: 국도변에 인접하여 물류 및 유통 관련 업종에 유리하며, 계획관리지역으로 향후 개발 또는 사업 확장 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 국도를 통해 수도권 접근성이 우수하며, 차량을 이용한 물류 이동 및 출퇴근이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 해당 지역은 전원 및 공장지대의 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 현황은 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 국도 87호선과 37호선이 인접하여 도로망이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 토지 중 농지로 이용되는 부분(목록6)에 대하여 매각결정기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 물건: 건물 내부의 적치물, 컨테이너, 태양광발전시설 등은 평가 대상에서 제외되었으며, 제시외 건물(ㄱ~ㅍ)이 소재하고 있습니다. 이 부분은 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

* 타인 점유 및 사용 수익 제한: 본 건 토지 중 일부가 타인에게 점유되어 있어, 토지의 소유권 행사 및 사용 수익에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 감정평가서상 감안되어 평가되었으나, 실제 낙찰 후 인도명령 절차 등에 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 경계 및 면적 불일치 가능성: 측량 시 토지의 정확한 경계 및 면적이 공부와 상이할 수 있으며, 이로 인해 타인 소유 토지를 점유하거나 타인이 본 건 토지를 점유하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부의 차이: 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인해 내부 확인이 제한적이었으므로, 건축물대장 등 공부상의 내용과 실제 현황이 일부 차이가 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 관련 채권의 다른 담보 물건 현황 등 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시의 계획관리지역 내에 위치한 공장 및 근린생활시설로, 넓은 토지와 함께 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 국도변 인접성 등 교통 및 접근성이 양호하며, 산업 활동을 위한 기반 시설로서 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 필요, 제시외 건물 존재, 특히 타인 점유로 인한 토지 사용 수익 제한 가능성 등은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 권리분석 및 현장 조사를 철저히 수행하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성 및 용도 변경 등의 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 우수한 접근성: 국도 인접으로 물류 이동 및 사업 운영에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 활용이 가능합니다.

* 현재 이용 목적 적합성: 공장 및 제조업소 등으로 활용 중이므로, 해당 업종의 사업자에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 상기 물건의 감정가를 기준으로 하되, 권리분석 결과 및 잠재적 리스크(특히 타인 점유로 인한 사용 수익 제한 등)를 면밀히 검토하여 산정해야 합니다. 또한, 최근 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사, 현장 답사, 법률 및 세무 전문가의 상담을 통해 최종 결정하는 것을 권고드립니다. 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.