나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13923 [1] 서울특별시 강북구 우이동 108-4 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서울서라벌중학교" 북측 인근에 위치함. 주위는 아파트단지,단독주택,다세대주택,근린생활시설,교육시설 등이 혼재하는 지역으로서 공공시설 및 생활편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 외벽:적벽돌치장쌓기 및 일부페인팅 마감 등. 내벽:벽지 도배 및 일부타일마감 등. 창호:알미늄샷시 및 하이샷시이중창임.

이용상태

1996.04.16일자로 사용승인되고, 방2,거실,주방및식당,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스에 의한 난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향의 완경사지로서 대체로 사다리형의 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 자동차 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13923 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 108-4 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물대장상 주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.2. 감정가 및 매각 정보

감정가: 140,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (SGI)

1.3. 건축물 현황

건물면적: 35.01㎡ (약 10.59평)

건물지분: 35.01㎡ (약 10.59평)

사용승인일: 1996년 04월 16일

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호

내부구조: 방 2개, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관 등으로 이용 중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 갖춤

1.4. 토지 현황

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (다세대주택 건물 부지로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서울서라벌중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 공공시설 및 생활 편의시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 접근성

주요 간선도로와의 연결성이 좋으며, 대중교통망이 갖추어져 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

말소기준권리: 2024년 07월 30일자 이리스투자자산유한회사 근저당권 (을6)

말소 예정 권리:

* 을구 5번 한국토지주택공사 주택임차권 (2022-09-19 접수, 110,000,000원) - *물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있으나, 임차인이 대항력 포기 및 잔존 임대차보증금반환청구권 포기에 동의하는 확약서를 제출하여 말소 예정*

* 을구 6번 이리스투자자산유한회사 근저당권 (2024-07-30 접수, 50,000,000원)

* 갑구 18번 서울보증보험 강제경매 개시결정 (2025-12-23 등기, 140,354,005원)

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 한국토지주택공사 (LH)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 22일

확정일자: 2020년 06월 22일

배당신고일자: 2022년 09월 19일

대항력: 없음

본건의 임차인인 한국토지주택공사는 등기부상 주택임차권(을구 5번)이 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 더불어, 2026년 4월 2일자로 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 본 임차인은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 용도

주변은 주거지역과 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 인근 시세 분석

최근 2026년 7월 실거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 서울특별시 강북구 우이동 44-14번지 (동양그린빌, 2002년 준공): 58.52㎡ (약 17.7평) 면적, 205,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,157만원)

* 서울특별시 강북구 우이동 165-31번지 (오성빌라(B), 1995년 준공): 50.29㎡ (약 15.2평) 면적, 162,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,064만원)

* 서울특별시 강북구 우이동 101-9번지 (솔밭그린빌, 2002년 준공): 62.17㎡ (약 18.8평) 면적, 263,000,000원에 거래됨. (평당 약 1,400만원)

본건은 35.01㎡ (약 10.59평) 면적으로, 유사한 건축 연도의 50.29㎡ 면적이 162,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 현재 시세는 평당 약 1,060만원 ~ 1,400만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 최근 실거래가 수준 및 건물 면적을 고려할 때 적정하게 평가된 것으로 보입니다.

4.3. 건물 연식 및 가치

본 건물은 1995년 준공(사용승인 1996년)되어 약 28년 정도 경과되었습니다. 연식에 따른 노후화 정도는 있으나, 다세대주택으로서의 기능은 유지하고 있으며, 향후 재건축이나 리모델링 가능성 등은 별도 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

지역 내 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울서라벌중학교가 위치하며, 주변에 다른 교육 시설들도 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)이 남아 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약 조건 변경(SGI 인수조건 변경)에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축 연도가 28년 경과함에 따라 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다. 감정가는 140,000,000원이며, 최근 실거래가를 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 권리관계가 명확하고 인수할 위험이 없다는 점입니다. 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점, 건물 노후도 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강북구 도심권 내 위치하여 직주근접성 및 생활 편의성 우수

* 임차인 관련 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담 최소화

* 인근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려 시, 시세차익 또는 임대수익 기대 가능

* 서울서라벌중학교 인근으로 교육 환경 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이며, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인한 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하였습니다. 또한, 유사 면적의 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.