나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13925 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 237-111 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "동일로"서측 인근 "자하철 7호선 먹골역" 인근에 위치하는 다세대주택(현황칭:환진그린타운)임. 주위는 다세대주택,각종빌라,아파트단지,근린생활시설,학교,공원 등으로 형성되어 있는 주거지역으로서 각종 생활편의시설과의 접근성 및 편리성은 보통인편임.

교통상황

본건은 동일로가 동측 인근에 소재, 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 먹골역이 인근에 소재하여 대중교통 및 자동차 진출입은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 공동주택(다세대) 내 제2층 제202호로서 외벽:석재,벽돌타일,판넬마감등. 내벽:벽지,본타일,타일마감등. 창호:하이샷시 이중창임.

이용상태

2016.08.17일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 북측이 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 묵동 237-111소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <중랑구 묵동 23.7-112소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동 237-111 제2층 제202호에 소재하는 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제 경매 물건으로, 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13925 (1)입니다.

감정평가액은 336,000,000원이며, 토지 면적은 23.97㎡(약 7.25평)이고 건물 면적은 38.78㎡(약 11.73평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 8월 17일이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 6층 건물 중 2층에 위치합니다.

본건의 채권자는 주OOOOOOO이며, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 소재 지하철 7호선 먹골역 인근에 위치하고 있으며, 동일로 서측에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 빌라, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

동일로가 동측 인근에 있고 버스정류장 및 지하철 7호선 먹골역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 자동차 진출입도 보통 수준입니다.

본건이 속한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 13일 접수된 춘천세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부등본상 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 갑2(2016-11-25) 소유권이전(최석일)

* 을6(2023-05-25) 주택임차권(이민우) - 보증금 290,000,000원, 전입 2021-04-23, 확정 2021-03-30, 대항력 없음, 말소 예정

* 갑3(2021-05-10) 소유권이전(이건우)

* 갑4(2021-10-13) 압류(춘천세무서장) - 말소기준권리

* 갑5(2022-06-29) 압류(중랑구)

* 갑6(2022-08-12) 압류(국민건강보험공단)

* 갑7(2022-11-14) 압류(춘천시)

* 갑8(2025-12-23) 강제경매(주택도시보증공사) - 현재 경매 개시 채권자

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이민우)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-23

* 확정일자: 2021-03-30

* 배당신고일자: 2023-05-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보와 관련. 상기 등기부상 을6 임차권과 동일하며, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인: 황해순

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2025-07-22

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: (없음)

* 권리분석: 임차인 황해순은 보증금 100만원, 차임 80만원이며 2025년 7월 22일 전입하였습니다. 대항력은 없다고 명시되어 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 인수 보증금은 0원으로 분류됩니다. 해당 임차인에 대한 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 묵동 일대는 다세대주택과 빌라가 밀집한 주거지역으로, 주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

주요 도로변으로는 상가 및 사무실 등이 자리하고 있으나, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 위주입니다.

지하철 7호선 먹골역 역세권으로 유동인구가 있으며, 이는 해당 지역의 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

본건은 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로, 2016년 8월 17일 사용승인되었습니다.

건물 내 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 학교(묵동초, 중화초 등)와 공원(봉화산 등)이 위치하고 있어 교육 및 여가 환경이 좋습니다.

먹골역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 생활 편의시설과의 접근성도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 본건 소재지는 현재 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 특히 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 요건 및 허가 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 채권 및 임차권이 존재했으나, 등기부상 말소 예정 및 대항력 없음을 명시하여 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '인수조건 변경'이라는 특이사항은 구체적인 경매 절차나 채권자와의 협의 과정에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미확인 임차인 권리: 임차인 황해순의 경우 대항력은 없으나 확정일자 등 관련 정보가 누락되어 있습니다. 인수 부담은 없으나, 권리 관계상 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검토 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 지하철 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

감정가 대비 시세 분석 결과, 비교적 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 있으며, 권리 관계상 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 특이사항 등은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 먹골역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변의 주거 지역 인프라 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공 건물로 연식이 비교적 짧아 주택으로서의 가치가 높습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다. (단, 황해순 임차인 관련 추가 확인 필요)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2015년식, 29.27㎡, 2026년 7월 거래가 245,000,000원

* 2012년식, 59.09㎡, 2026년 7월 거래가 309,500,000원

* 2022년식, 50.73㎡, 2026년 7월 거래가 595,000,000원

본건은 2015년식, 38.78㎡의 전용면적을 가지고 있으며, 감정가는 336,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 2015년식 브라운캐슬(29.27㎡)의 평당가(약 837만원/㎡)를 적용하거나, 전체적인 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세가 형성될 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가(336,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 325,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.