나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13943 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 1-216 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "서울배봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 30미터 내외, 남동측 및 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(2015-02-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2016-04-01)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(세부사항 건축과 문의)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 지하2층 건물로서, (2014.10.01 사용승인) 외벽 : 석재 붙임 등, 내벽 : 인테리어 마감, 페인팅 마감, 일부 타일붙임 등, 바닥 : 석재 붙임, 하드너, 아스타일 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

지2층 : 주차장, 기계실, 차량용승강기, 승객용승강기, 계단실 등 지1층 : 근린생활시설(창고 등), 승객용승강기, 계단실 등 1~5층 : 근린생활시설(사무실, 창고 등), 승객용승강기, 계단실 등 옥탑1층 : 계단실 등

설비내역

기본전인 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승객용승강기, 차량용승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 1-216 소재, "서울배봉초등학교" 남동측 인근에 위치한 근린생활시설 건물입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13943 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정평가액은 16,132,526,500원입니다.

토지는 총 943.00㎡ (약 285.26평)으로, 지분 면적 또한 943㎡ (약 285.26평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물은 총 면적 3488.45㎡ (약 1055.27평)이며, 건물 지분 면적도 동일합니다. 또한 83.00㎡ (약 25.11평)의 제시외 건물 면적이 포함되어 있습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 본건물명은 "우정빌딩"으로, 2014년 10월 1일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층, 지하 2층 건물입니다. 주용도는 제1종근린생활시설이며, 기타 용도로도 사용되고 있습니다. 건물의 건축 면적은 440.31㎡ (약 133.20평)이며, 총 연면적은 3473.05㎡ (약 1050.59평)입니다. (※제공된 건물면적 3488.45㎡와 건축물대장상 총 연면적 3473.05㎡에 차이가 있습니다. 본 보고서는 제공된 감정평가상의 건물면적을 기준으로 합니다.)

채권자는 중OOOOO (중소기업은행)이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행 중입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 전농동의 주거 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 남동측 인근에 "서울배봉초등학교"가 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등과 함께 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

교통 여건은 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 본건 남측으로는 약 30미터 폭의 도로에 접하고 있으며, 남동측 및 북서측으로는 약 5미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 비교하여 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지는 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 대상의 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니 거래 시 유의해야 합니다. 건축선 지정 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 4월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을17)입니다. 매각으로 인해 본 건의 권리 중 대부분은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 토지 및 건물 채무 총액은 13,313,329,541원으로, 감정평가액(16,132,526,500원)을 초과합니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같으며, 모두 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* (주)남동, 정석: 보증금 20,000,000원, 차임 1,900,000원, 전입/사업일자 2017-01-12, 확정일자 2019-08-01, 배당신고 2026-03-06, 대항력 없음.

* (주)세진팜, 성운: 보증금 18,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/사업일자 2020-04-22, 확정일자 2020-04-22, 배당신고 2026-01-22, 대항력 없음.

* (주)씨디팜텍, 달환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-11-05, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 명순: 보증금 50,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입일자 2024-06-24, 확정일자 2026-01-09, 배당신고 2026-03-05, 대항력 없음.

* 씨디팜(주), 달환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2014-10-20, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 경자: 보증금 730,000,000원, 차임 35,000,000원, 전입/사업일자 2019-08-22, 확정일자 없음, 배당신고 2026-03-05, 대항력 없음.

* 경자: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-07-05, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 정우: 보증금 50,000,000원, 차임 5,500,000원, 전입일자 2025-08-19, 확정일자 2025-08-19, 배당신고 2026-03-05, 대항력 없음.

* 주식회사메르시팜: 보증금 50,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입/사업일자 2015-07-30, 확정일자 2015-07-30, 배당신고 2026-02-24, 대항력 없음.

4. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설 외 다양한 용도로 활용 가능한 건물입니다. 주변 지역에는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 또한, 인근에 대학 시설(경희대학교, 한국외국어대학교 등 추정) 및 대규모 주거 단지가 위치하고 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 상업 시설 이용이 활발한 지역으로, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

본건은 서울배봉초등학교와 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변으로 다수의 중학교, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육적인 측면에서 강점을 지닙니다. 교통망으로는 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있으며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 생활 편의시설로는 각종 상업 시설, 근린 생활 시설, 병원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각 후에도 존속될 수 있으니, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 용도 및 임대: 근린생활시설로 다양한 업종이 입주할 수 있으나, 업종 특성상 공실 발생 시 임대 수익 변동성이 있을 수 있습니다. 임차인들의 임대 관계 및 계약 조건이 대부분 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 지정 기간 내 해당 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 추후 매각 또는 재개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 감정 누락 관련 사항: 채무자 겸 소유자로부터 감정 누락 주장이 제기되어 추가 감정 및 최저매각가격 증액이 이루어졌습니다. 이에 따라 일부 별지 목록 시설물(제시외 건물 포함)은 매각 대상에 포함되었으나, 감정평가액에 포함되지 않은 시설물도 있을 수 있으므로, 매수 희망자는 현장 조사를 통해 정확한 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 역세권 및 대학교 인근에 위치한 대규모 근린생활시설 건물입니다. 넓은 대지면적과 현대적인 건물로, 잠재적인 임대 수익 창출 및 투자가치가 있다고 판단됩니다. 다수의 임차인이 존재하나 대항력이 없어 권리 인수 부담은 없습니다. 다만, 지상권 존속 가능성, 토지거래허가구역 지정, 감정 누락 관련 복잡한 경매 절차 진행 등 주의 깊게 검토해야 할 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동대문구 전농동의 대학가 및 대규모 주거 단지와 인접하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 교통 요충지: 주요 도로 접근성이 용이하고 대중교통망이 발달하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 건물 규모: 943㎡ 대지에 연면적 3,488.45㎡ 규모의 건물로, 다양한 상업적 활용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 순수 낙찰가로 산정합니다. 현재 감정평가액은 16,132,526,500원이며, 등기부상 총 채무액은 13,313,329,541원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 시장 가치, 수익성 분석, 경쟁 입찰 상황, 명도 예상 비용, 수리 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 조사 결과를 바탕으로 한 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다. 따라서, 감정평가액을 참고하되, 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.