나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3456 [1] 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5 불로장생타워 1층1-85호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "제기동역(지하철1호선)" 북동측 인근에 위치하 며 주위는 시장, 업무시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역(1호선 제기동역)이 소재 하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상14층 중 1층 1-85호로서, 외 벽 : 복합판넬 및 석재 마감 등, 내 벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제이알마트 일부로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약30미터, 동측으로 노폭 약15미터, 서측으로 노폭 약8미터의 포장도 로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정개발진흥지구(서울약령시한방특정개발진흥지구), 가축사육제한구역, 가 로구역별 최고높이 제한지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구 역(해발134m(지반+건축+ 옥탑 등)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-2 0)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.), 도시관리계획 입안중(방화지구 폐지), 도시관리계획 입안중(지구단위계획 수립중 (건축과 협의)), 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3456 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 제기동 1140-5, 불로장생타워 1층 1-85호

건물명: 불로장생타워

용도: 근린상가 (판매시설(상점) 외 4)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축 승인일: 2003년 10월 23일

건축 사용승인일: 2007년 02월 13일

건물 층수: 지상 14층, 지하 5층

1.2. 면적 정보

토지 면적: 1.25㎡ (약 0.38평)

토지 지분: 1.254㎡ (약 0.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 4.50㎡ (약 1.36평)

건물 지분: 4.5㎡ (약 1.36평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 34,000,000원

채권자: 국OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 제기동 소재 "제기동역(지하철 1호선)" 북동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 시장, 업무시설, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 제기동역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 15미터, 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

말소기준권리: 2007년 05월 31일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 130,000,000원)

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 국민은행 근저당권 (을1)

* 신용보증기금 가압류 (갑5)

* 국민은행 임의경매개시결정 (갑7)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 제이알마트

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유한책임회사골드마트쇼핑

보증금: 3,681,789원

차임: 372,840원

전입일자(사업일자): 2010-04-28

확정일자: 2026-02-12

배당신고일자: 2026-03-05

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소 예정 권리

말소기준권리(을1, 근저당)보다 늦게 설정된 대부분의 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명확하지 않음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울약령시한방특정개발진흥지구에 속해 있으며, 시장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구 지정: 특정개발진흥지구 (서울약령시한방특정개발진흥지구)

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20, 2025.8.26.~2026.12.31. 기간, 특정 용도 및 대상자)

* 도시관리계획 입안 중: 방화지구 폐지, 지구단위계획 수립 중 (건축과 협의 필요)

* 건축선: 세부사항은 건축과 문의 필요

4.3. 현재 이용 현황

본건은 현재 제이알마트 일부로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 재래시장 및 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

업무시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 기타 생활 정보

제기동역(1호선) 및 버스정류장이 인접하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

* 토지거래허가구역: 특정 용도(아파트 등) 및 대상자(외국인 등)에 대한 토지거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다. 이는 향후 매도 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 방화지구 폐지 및 지구단위계획 수립 중으로, 향후 지역 개발 방향에 따른 변화 가능성이 있습니다.

* 건축선 규제: 세부적인 건축선 관련 사항은 건축과 확인이 필요합니다.

6.2. 계약 관계

* 임대관계는 미상입니다. 현재 제이알마트 일부로 이용 중이나, 정확한 임대차 조건 및 계약 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 유한책임회사골드마트쇼핑은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 확인되었습니다.

6.3. 물리적 특성

* 면적: 건물 면적 4.50㎡(약 1.36평)으로 매우 협소한 규모입니다. 이는 특정 용도로만 활용 가능하거나, 집합상태로 추가 활용의 제약을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있다고 명시되어 있으나, 실제 현황 및 효력 여부는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 1호선 제기동역 인근에 위치한 소규모 근린상가(판매시설)입니다.

교통 및 입지 조건은 양호하나, 건물 면적이 4.50㎡(약 1.36평)으로 매우 협소한 점이 가장 큰 특징입니다.

주변 상권은 시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 서울약령시한방특정개발진흥지구에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현재 인수해야 할 임차인 보증금이나 기타 부담되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지상권 등 미상 권리에 대한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 자산 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제기동역 도보 거리의 편리한 교통 환경

* 상업 중심지: 시장 및 근린생활시설 밀집 지역

* 개발 호재 잠재력: 서울약령시한방특정개발진흥지구 내 위치

* 권리 부담 적음: 인수 보증금 0원, 말소되는 권리 위주

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 34,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 상황, 본건의 협소한 면적 및 활용 가능성, 주변 개발 계획, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시장 조사 및 수익률 분석이 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.