나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13844 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 126-1 킴스아파트 제7층 제703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ감정 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(면목역, 7호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제7층 제703호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용으로 이용중인 것으로 집합건축물대장상 건축물현황도에 의해 확인됨. 본건의 내부구조는 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인 하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 정방형 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복 4차선 포장도로, 북서측으로 노폭 약 6m 내외, 남서측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

126-1번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 126-40번지: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(면목생활권), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.), 건축선(건축과 별도문의).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13844 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 126-1 킴스아파트 제7층 제703호

감정가: 361,000,000원

건물면적: 35.75㎡ (약 10.82평, 전용면적)

토지면적: 12.04㎡ (약 3.64평, 대지권 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 면목역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 면목역은 향후 면목선 환승역으로 예정되어 있어 교통 편의성이 더욱 향상될 수 있음.

도로상태: 본건 북동측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 3일 삼성세무서장의 압류 (갑6)

주요 권리 현황:

* 주택임차권 (을1): 윤수인 (본건의 대항력 있는 임차인). 보증금 291,000,000원. 2021년 11월 10일 전입, 2021년 9월 10일 확정일자 취득. 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수할 수 있음.

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사 (본 경매 개시 결정). 보증금 291,000,000원.

* 기타 압류 및 신탁 등기 말소 사항 다수 존재.

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (윤 씨의 보증금 중 미회수분).

4. 상권분석

주변 상권: 본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대, 연립, 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후수요가 존재함. 또한, 근린생활시설이 소재하여 상업 기능도 일부 갖추고 있음. 면목역 주변 상권을 이용할 수 있어 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

주거 편의시설: 인근 면목역 주변 상업지역을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용 가능. 동원시장, 롯데리아, 버거킹 등이 소재함.

교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있음 (상세 내용은 교육청 문의 필요).

기타: 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 갖춤.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 윤 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 291,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 미회수 잔액을 낙찰자가 인수해야 함.

보증금 미회수 가능성: 임차인의 보증금(291,000,000원)이 감정가(361,000,000원) 대비 높은 비중을 차지하므로, 경매 진행 과정에서 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 함.

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 함 (외국인 등). 아파트 거래 시에도 허가 대상이 될 수 있음 (지정기간 확인 필요).

주변 환경: 면목동 인력시장이 면목역 3번 출구 인근 면목공원에서 열리는 등 유동인구가 많은 지역임. 제공된 정보와 일반적인 도시 지역 환경을 고려할 때, 혐오시설로 간주될 만한 시설이 인근에 직접적으로 언급되지는 않았으나, 정확한 현장 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 킴스아파트 703호로, 면목역(7호선) 역세권에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변은 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(윤 씨)의 존재입니다. 해당 임차인은 291,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 만약 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미회수 잔액을 낙찰자가 인수하게 됩니다. 따라서, 임차인의 보증금 인수 여부와 그 규모가 본 물건의 실질적인 투자 가치와 위험성을 결정하는 핵심 요소입니다. 아파트 자체의 노후도, 관리 상태, 그리고 정확한 시세 조사 등이 추가적으로 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 면목역(7호선) 이용이 용이하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리함. 향후 면목선 예정으로 가치 상승 잠재력 보유.

소형 평형: 35.75㎡ (약 10.82평)의 전용면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합하여 수요층이 있을 수 있음.

잠재적 개발 가치: 주변 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. 임차인 윤 씨의 보증금 291,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되지 못하고 낙찰자가 인수하게 될 경우, 이는 실질적인 투자 비용에 직접적으로 반영됩니다.

제공된 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항' 및 등기부상의 '주택임차권(을1) 인수' 표기는 보증금의 일부 또는 전부가 인수될 가능성을 시사합니다.

따라서, 임차인의 최종 배당 결과를 확인하고, 만약 보증금의 일부라도 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 해당 금액을 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 감정가(361,000,000원)의 60% ~ 70% 수준 에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 이는 약 216,600,000원에서 252,700,000원 사이의 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.