나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73911 [1] 경기도 동두천시 생연동 160-4 2층 206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DI · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "보산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(보산역/ 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건내 제2층 제206호로서, 외벽: 인조대리석 붙임 등 마감, 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사). 창호: 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형연립)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택_단지형연립) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있고 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 북동측 도로는 고저차로 인해 계단을 통해서 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73911 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 160-4 2층 206호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립)

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

토지면적: 28.23㎡ (약 8.54평)

건물면적: 55.53㎡ (약 16.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

건축물 준공일: 2019년 1월 29일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 "보산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(보산역/ 1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본건 건물 남서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 접하고 있고 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 북동측 도로는 고저차로 인해 계단을 통해서 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 본건은 보산초등학교와 인접해 있으며, 1호선 보산역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 파악된 정보상 본건 주변에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경73911) 입니다.

등기부채권 총액: 175,000,000원 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)에서 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의하는 서류를 제출하였기에, 임차인 관련 권리는 인수하지 않아도 됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박 ): 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-09-08, 배당신고일자 2024-10-08. 대항력 없음.

권리분석 요약: 본 물건은 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 배당을 신고한 건입니다. 주택도시보증공사가 매수인에게 대항력 있는 임차인의 지위를 포기하고, 해당 임차권 등기의 말소에 동의한다는 서류를 제출함에 따라 낙찰자는 임차인과 관련된 어떠한 보증금 반환 의무도 인수하지 않게 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (갑6): 2020-04-16, 김대호

* 소유권이전 (갑9): 2022-10-07, 김대호 (신탁등기 말소)

* 주택임차권 (을3): 2024-10-08 접수, 박성호, 175,000,000원 (말소 예정)

* 강제경매 (갑10): 2025-12-26 접수, 주택도시보증공사, 175,000,000원 (말소기준권리)

1.3. 상권분석

감정평가서상 본건은 경기도 동두천시 생연동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2026년 5월 22일: 생연동 461-8번지 (양주하이츠), 다세대, 1995년식, 63.69㎡ (약 19.3평), 4950만원 거래. (약 77.7만원/㎡)

* 2026년 5월 22일: 생연동 222-14번지 (영진아트빌라), 다세대, 1997년식, 50.1㎡ (약 15.2평), 5300만원 거래. (약 105.8만원/㎡)

* 2026년 5월 19일: 생연동 582-20번지 (달빛마을빌라), 연립, 2001년식, 59.94㎡ (약 18.1평), 6000만원 거래. (약 100.1만원/㎡)

본건 물건 정보:

* 소재지: 경기도 동두천시 생연동 160-4 2층 206호

* 건물유형: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립)

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.01.29)

* 면적: 55.53㎡ (약 16.8평)

* 감정가: 180,000,000원 (약 324.3만원/㎡)

시세 분석: 제공된 최근 매매 사례는 주로 1995년~2001년에 건축된 연립/다세대 주택으로, 본건(2019년 건축)보다 훨씬 오래된 건물들입니다. 이들 주택의 거래가는 4950만~6000만원 범위에 있습니다. 본건의 감정가는 1억 8천만원으로, 면적당 단가(약 324.3만원/㎡)는 이들 오래된 주택의 단위 면적당 가격(약 77.7만~105.8만원/㎡)보다 현저히 높습니다. 이는 본건 건물의 신축 연도(2019년)가 비교적 최신이라는 점을 반영한 것으로 보이나, 동두천 지역 시세와 비교했을 때 다소 높은 감정가일 수 있습니다. 따라서 시세 대비 고평가 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 1호선 보산역 이용 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이합니다.

교육: 본건 인근에 보산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

신축 건물임에도 불구하고: 본건 건물의 사용승인일은 2019년으로 비교적 신축이나, 연립주택이라는 특성상 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

감정가 대비 시세: 제공된 비교 사례(오래된 건물)와 비교 시, 본건의 감정가(1억 8천만원)가 높게 책정된 점은 시장에서 실제 거래되는 가격과의 괴리를 고려해야 할 잠재적 리스크입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류, 중로1류 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

인접 도로 상태: 건물 북동측 도로로 접근 시 고저차로 인한 계단을 이용해야 하는 점은 일부 불편함으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 매우 명확하며 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 1호선 보산역과 보산초등학교를 이용할 수 있는 위치적 이점을 가지고 있습니다.

다만, 제공된 주변 실거래가 사례(오래된 건물)와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 따라서 시장에서 통용되는 실제 시세를 면밀히 파악하고, 본건의 가치를 재평가하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 내부 상태 및 설비의 양호성을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수하는 별도의 권리 부담이 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

교통 및 교육 환경: 1호선 보산역과 보산초등학교가 인근에 위치하여 역세권 및 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 1억 8천만원입니다.

최근 거래된 주변 연립/다세대 주택(1995~2001년식)의 매매가는 4950만~6000만원 범위이며, 면적당 가격은 약 77.7만~105.8만원/㎡ 수준입니다. 본건은 2019년식으로 비교적 신축이며, 면적당 감정가(약 324.3만원/㎡)는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

제공된 과거 시세와 비교 시, 본건 감정가는 현저히 높은 편이므로, 낙찰가율이나 시장 가치를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 주택도시보증공사의 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않습니다.

권리 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 고려하되, 주변 시세와의 격차를 감안하여 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 반드시 진행한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

감정가(180,000,000원) 대비 80%~90% 수준을 예상 범위를 설정하되, 실제 시장 상황을 반영하여 1억 4천 4백만원 ~ 1억 6천 2백만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.