나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13934 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 30-56 디엠더블루 제층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성북 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서일대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 구분건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 사다리형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약5m~6m 내외, 동측으로 약4m 내외, 서측으로 약3.5m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 30-56 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정 과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 주택임차권 등기 되어 있음. (등기사항전부증명서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 30-56 디엠더블루 제층 제302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13934 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 288,000,000원이며, 토지면적은 27.43㎡(약 8.3평), 건물면적은 52.69㎡(약 15.9평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물 정보에 따르면, 본건은 DM더블루라는 집합건물로, 2014년 10월 27일 준공된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층 302호에 해당합니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 그 외 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치하며, "서일대학교" 북동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

교통 편의성은 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 양호한 편입니다.

도로 상황은 본건 남측으로 약 5~6m, 동측으로 약 4m, 서측으로 약 3.5m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 9월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑8)입니다.

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 5번의 주택임차권으로, 2024년 8월 16일자 박보라(박 ) 씨의 임차권입니다.

박보라 씨는 보증금 242,000,000원으로, 전입일자 2022년 8월 10일, 확정일자 2022년 7월 14일이며, 대항력이 있습니다.

등기사항전부증명서 상 해당 임차권은 '인수'로 표기되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액 부분을 낙찰자가 인수해야 합니다.

다른 임차인으로는 김인애(김 ) 씨가 있으나, 보증금 0원, 차임 800,000원, 전입일자 2025년 12월 31일로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 인수 대상은 아닙니다.

이 외 등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 면목동 지역은 근린생활시설과 주택이 혼재된 주거 지역입니다. 서일대학교가 인근에 있어 젊은층의 임대 수요가 있을 것으로 보입니다.

최근 2026년 7월에 인근 면목동 385-8번지(DM더블루와 동일 건물로 추정)에서 26.92㎡(약 8.1평) 규모의 다세대주택이 34,280만원에, 19.68㎡(약 6평) 규모가 25,899만원에 거래되었습니다. 해당 거래는 2026년 준공 신축 건물의 직거래로, 본건(2014년 준공)과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

참고로, 2008년 준공된 면목동 576-7번지(편한빌라)의 46.12㎡(약 13.9평) 주택이 36,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건 건물의 전용면적 52.69㎡(약 15.9평)를 기준으로, 보수적인 관점에서 현재 시세를 추정하면, 3.3㎡당 3,000만원 ~ 3,500만원 수준으로 볼 때, 총 4억 7천만원 ~ 5억 6천만원 선으로 예상됩니다.

감정가 288,000,000원에 비해 실제 시세는 상당히 높게 형성되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 서일대학교가 인근에 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

생활 편의시설 및 교통 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 일반적인 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 5대의 주차 공간(실내 3대, 실외 2대)이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박보라 씨의 보증금 242,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 배당으로 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 합니다.

감정가는 288,000,000원이지만, 현재 시세(약 4억 7천만원 ~ 5억 6천만원)와 인수해야 할 보증금을 고려할 때, 실제 총 투자 비용이 예상보다 커질 수 있습니다.

등기부상 다수의 규제 및 제한 사항(가축사육제한, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동의 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 242,000,000원을 인수해야 하는 위험 요소를 가지고 있습니다.

하지만 감정가가 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있어, 인수 비용을 고려하더라도 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리관계가 복잡하므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인과의 관계, 실제 점유 상태 등을 면밀히 파악하고, 인수되는 보증금에 대한 확실한 상환 계획을 세워야 합니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 중랑구 면목동이라는 입지 조건.

시세 대비 낮은 감정가로, 임차보증금 인수 후에도 시세 차익 실현 가능성.

1~2인 가구에 적합한 중소형 면적 (52.69㎡).

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 242,000,000원입니다.

현재 예상 시세(약 4억 7천만원 ~ 5억 6천만원)와 인수 보증금을 고려하여, 총 투자 비용의 80~90% 수준을 목표로 입찰가를 산정합니다.

총 투자 비용 목표 상한선: 5억 6천만원 * 0.9 = 5억 4백만원

예상 입찰가 상한선: 5억 4백만원 - 2억 4천 2백만원 = 2억 6천 2백만원

보수적인 관점에서, 감정가(2억 8,800만원)를 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 260,000,000원 ~ 280,000,000원

주의: 본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 법률 전문가 상담 등 추가적인 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.