나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13898 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 453-11 아성뜨란채 제6층 제604호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철5호선 "장안평역" 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서, 외 벽 : 일부 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 제시외건물 ㉠이 소재하고, 본건의 욕실의 벽체 일부에 크랙 및 들뜸(추정)의 관찰과 주방의 식탁 하부 바닥재의 일부가 탈거 등이 된 것으로 추정되나 그 원인 등의 정확한 사정 등은 건축전문인 등의 감정이 필요한 것으로 사료되니 경매 진행 시 이해관계인 등은 참조 및 재확인 하시기 바람.(별지 "내부구조도 및 사진" 참조).

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13898 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 453-11 아성뜨란채 제6층 제604호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 276,800,000원

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

건물면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

건물 제시외면적: 18.50㎡ (약 5.60평) - 매각 포함

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건물 정보

건축년도: 2017년 10월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호

전용면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

건축물대장상 총면적: 902㎡

토지면적: 15.59㎡ (약 4.72평)

토지대장상 전체 면적: 463.1㎡ (본건은 2필지 일부 지분)

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 장안평역 북동측 근거리.

주위환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 혼재 지역. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스 정류장 및 지하철 5호선 장안평역 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 무난합니다.

접근성: 북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2025년 1월 21일 접수, 180,000,000원)

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 한국자산관리공사 근저당 (2025.01.21.)

* 김성일 근저당 (2025.03.31.)

* 롯데카드 가압류 (2025.06.19.)

* 현대캐피탈 가압류 (2025.06.30.)

* 신용보증기금 가압류 (2025.07.21.)

* 삼성화재해상보험주식회사 임의경매개시결정 (2025.12.19.) - 본 경매 사건

* 서울신용보증재단 가압류 (2026.01.07.)

* 서울신용보증재단 12번 근저당 가처분 (2026.01.07.)

* 신용보증기금 12번 근저당 가처분 공동담보목록 (2026.02.13.)

* 국민건강보험공단 압류 (2026.03.03.)

* 중구(서울특별시) 압류 (2026.03.03.)

* 본 경매로 인해 위 모든 등기사항(말소기준권리 이후 접수된 모든 권리)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (현재 등기부상 해당 사항 없음)

인수되는 권리:

* 권리분석상 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 현재 미상입니다. 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인이 필요합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

1.4. 상권분석

용도: 도시형생활주택(다세대주택)으로 주거 용도이며, 근린생활시설이 일부 포함된 건물입니다.

주변: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

역세권: 지하철 5호선 장안평역이 근거리에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

상업시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 장안평역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 다세대주택 및 아파트 등이 어우러진 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

특이사항: 본 물건 소재지는 장안평 자동차 산업 복합단지 인근으로, 자동차 관련 시설이 밀집되어 있어 교통량 증가 및 관련 소음, 냄새 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 상태: 감정평가서에 따르면 욕실 벽체 일부에 크랙 및 들뜸(추정)이 있고, 주방 식탁 하부 바닥재 일부가 탈거(추정)된 것으로 보고되었습니다. 정확한 원인 파악 및 보수 비용 발생 가능성이 있으므로, 전문가 감정 및 현장 확인이 필수적입니다.

제시외 건물: 건물 제시외 면적 18.50㎡(약 5.60평)가 본건 매각에 포함됩니다. 해당 제시외 건물의 현황, 불법 건축물 여부, 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획: 본 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (아파트 용도: 2025.10.20~2026.12.31 / 외국인 등 대상: 2025.8.26~2026.8.25). 매수 목적에 따라 계약 시 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

채권 총액: 등기부채권 총액이 642,003,002원으로 매우 높아, 채무자의 재정 상태가 불안정했음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 함을 의미합니다.

임대관계 미상: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원이라고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대료 지급 상황은 어떠한지 등은 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 철저한 조사가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 장안평역 인근이라는 점에서 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 일반적인 주거 지역에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리 이후 설정된 다수의 담보 및 압류, 가압류 등이 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정이므로 법적인 권리 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가서상 제시된 건물 내부의 하자 추정 내용과 제시외 건물의 포함, 임대 관계의 불확실성 등은 반드시 현장 조사와 전문가의 면밀한 검토를 통해 확인해야 할 사항입니다. 채권 총액이 높은 점은 잠재적 위험 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 모든 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 장안평역을 도보로 이용 가능한 편리한 교통 환경.

준신축 건물: 2017년 준공으로 연식 대비 양호한 건물 상태 기대.

안정적인 주거 지역: 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 균형 잡힌 주거 환경.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 확보가 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 276,800,000원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 거래된 31.3㎡ (약 9.47평) 다세대주택이 30,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 3,167만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 58.25㎡ (약 17.62평) 다세대주택이 38,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 2,156만원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 63.88㎡ (약 19.32평) 연립주택이 30,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 1,552만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 26.32㎡ (약 7.96평)이며, 건축년도는 2017년으로 비교적 최신입니다. 가장 유사한 조건으로 판단되는 31.3㎡ 사례의 평당가를 적용 시, 예상 가치는 약 252,000,000원 (2억 5천 2백만원) 내외로 추산됩니다.

다만, 감정가(276,800,000원) 대비 제시외 건물 포함 면적, 내부 하자 가능성, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 본건의 하자 여부, 명도 가능성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 조사를 통해 건물 상태와 제시외 건물의 실체를 정확히 파악한 후, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 본 보고서에서는, 현장 조사 전 제시된 정보를 바탕으로 희망 입찰가의 하한선을 약 235,000,000원 (2억 3천 5백만원) 수준으로 제시 합니다. 이는 보수적인 접근이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.