나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13853 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 145-37 102동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼호감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목2동 체육관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상7층 건물 내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 세장형 평지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

6필 일단지로서, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측 및 북측으로 노폭 약 3미 터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

면목동 145-37, 145-38번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 특정개발진흥지구 (면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ), 지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진 흥지구), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간 : 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계 약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임. 면목동 145-42, 145-43, 145-47, 145-48번지 : 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27), 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정개발진흥지구 ), 지구단위계획구역(면목·상봉 패션( 봉제) 특정개발진흥지구), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02- 524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2 024. 9. 10.~2029. 9. 9.),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용 도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약 에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경13853 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 중랑구 면목동 145-37 102동 제6층 제602호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

256,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물 면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.8. 채권자

박OO

1.9. 특이사항

대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목2동 체육관" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 6필지의 일단지로서, 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 남측 및 북측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조

본 건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지상 7층 건물 내 제6층 제602호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 타일 등, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태

현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

3.3. 설비 내역

급배수 및 위생, 난방 설비가 무난하게 갖추어져 있으며, 승강기 및 소화 설비 또한 설치되어 있습니다.

3.4. 건축물 표제부 요약

* 건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택 28세대) 및 근린생활시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬래브 지붕)

* 최고 층수: 지상 7층 (본건 6층)

* 승강기: 1대 설치

* 사용승인일: 2016년 06월 24일

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 동화성세무서장의 압류 (갑10) (2024-01-26 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 2025.11.12.자 주택임차권 (박건우). 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 부분에 대해 말소되지 않고 인수될 수 있습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 박건우

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-31

* 확정일자: 2023-05-17

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사우리은행

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-31 (사업자 등록일로 추정)

* 확정일자: 2023-05-18

* 배당신고일자: 2025-11-12

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 위 박건우 임차인과 유사하게, 보증금 전액 변제되지 않을 경우 인수될 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 현황 상의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 및 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 여부 및 금액은 추가 확인이 필요합니다.)

4.3. 기타 권리 사항

* 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 신탁 등기 말소 내역 존재

* 압류, 가압류 다수 존재하나, 말소기준권리 하위 순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면목동 소재 다세대 주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 면적 26.92㎡, 6층: 34,280만원 (약 1,273.4만원/㎡)

* 면적 19.68㎡, 6층: 25,899만원 (약 1,315.9만원/㎡)

* 면적 46.12㎡, 2층 (2008년식): 36,000만원 (약 780.6만원/㎡)

본 건의 전용면적(29.47㎡)을 기준으로, 최근 거래된 신축 또는 준신축 다세대 주택의 면적당 단가(약 1,270만원 ~ 1,316만원/㎡)를 적용할 경우, 현 시세는 약 37,500만원 ~ 38,800만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(25,600만원) 대비 높은 수준입니다.

5.2. 주변 시설

* 학교, 공원, 근린생활시설 등 주거 편의시설이 인근에 분포하고 있습니다.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 생활정보

* 본 건은 도시형생활주택으로, 주거 환경 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 박건우 씨 및 주식회사우리은행의 보증금(각 2억 3천만원) 중 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 총 인수 금액을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 공동담보로 제공되었을 경우, 경매 절차 및 채권자 관계가 복잡할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 대비 현 시세가 상당히 높은 상황입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 또한 상당하여, 임차인의 보증금 회수 여부에 따라 낙찰자의 실질 인수 금액이 크게 달라질 수 있는 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 협의 가능성, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 과정 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 현 시세가 감정가를 상회하므로, 권리관계만 명확하다면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 도심 접근성이 양호하고 주거 편의시설이 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현 시세 분석과 권리분석 결과를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 시장 시세: 약 37,500만원 ~ 38,800만원

* 감정가: 25,600만원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (총 4.6억원, 인수 시 리스크): 230,000,000원 (박건우), 230,000,000원 (주식회사우리은행)

* 인수 보증금 합계 (자료상 0원이나, 물건명세서상 인수 가능성 높음): 0원 (계산상 제외)

대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 리스크가 크지만, 이를 감안하여 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.