나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13952 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 274 삼익세라믹아파트 101동 제5층 제508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학초교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 내 제5층 제508호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로 갖추었으며 외곽공도와의 연계가 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:제3종일반주거지역,도로(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257 m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등,용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대,지정기간: 2025.8.26~2026. 8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정). 기호2:제3종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억 제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 내부구조는 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 인근호 평가전례 및 중개업소 에 비치된 도면을 참작하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13952 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 274 삼익세라믹아파트 101동 제5층 제508호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원

토지면적: 32.71㎡ (약 10평)

토지지분: 32.70931266063247㎡ (약 10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 58.77㎡ (약 18평)

건물지분: 58.77㎡ (약 18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.1. 위치및주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동 소재 "방학초교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경 보통시 됨.

1.2. 교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통시 됨.

1.3. 건물구조및이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 제5층 제508호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호임. 현재 아파트로 이용 중임.

1.4. 설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.5. 토지이용상태및도로

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임. 본건 단지 내 도로가 갖추어졌으며 외곽 공도와의 연계가 용이함.

1.6. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등에 접합.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257 m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트, 연립,다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026. 8.25 / 아파트 용도 한정, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31) 등의 제한사항이 있음.

1.7. 공부와의차이

해당 사항 없음.

1.8. 기타참고사항

임대 관계는 미상임.

폐문부재로 인하여 본건의 내부 이용상황은 인근 호 평가 전례 및 중개업소에 비치된 도면을 참작하였으니, 경매 진행 시 참고 바람.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 삼익세라믹아파트 단지 내에 소재하며, 주위는 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역임.

방학초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 내용이 없습니다. (단, '지상권개요:' 뒤에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않음.)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2009.03.11)

총 채권액 (등기부채권 총액): 683,357,355원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금이 없는 것으로 추정되나, 폐문부재로 인한 내부 확인 불가 상태이므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로서, 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

주민들의 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행 등은 잘 갖추어져 있어 생활 만족도를 높일 수 있는 환경임.

다만, 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 상대적으로 낮을 수 있음.

5. 생활정보

아파트명: 삼익세라믹아파트

주소: 서울특별시 도봉구 방학동 274

준공년월: 1988년 07월 19일

총 동수: 4개동

총 세대수: 476세대

해당 물건: 101동 5층 508호

해당 층: 5층 (총 14층 중)

전용면적: 58.77㎡ (약 18평)

분양면적: (건축물대장상 해당 동(101동) 총 면적 12,931.188㎡ / 182세대 기준으로 추정 시 약 71㎡ 내외로 예상됩니다. 정확한 면적은 별도 확인이 필요합니다.)

대지 지분: 32.71㎡ (약 10평)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

인근 교육시설: 방학초등학교

혐오시설: 주변 지역에 대해 확인한 결과, 일반적으로 주거 지역 내에서 우려되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

* 내부 상태 확인 불가: 폐문부재로 인해 정확한 내부 상태, 마감재의 노후 정도, 설비의 작동 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 예상치 못한 수리 및 보수 비용 발생의 위험이 있음을 의미합니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항 표기는 권리 분석 과정에서 추가적인 면밀한 검토와 조사가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 토지거래허가구역: 관련 법규에 따라 토지 거래 시 허가 구역으로 지정되어 있을 수 있으며, 이는 향후 매각 또는 거래 시 관련 규제에 따른 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 도봉구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 분석되나, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 표기는 권리 관계가 다소 복잡할 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 관련 내용을 추가적으로 면밀히 검토하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자포인트

* 최근 시세 비교: 동일 면적(58.77㎡)의 유사 거래가 2026년 6월 10일에 3억 6,500만원에 이루어졌습니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(4억 200만원)는 최근 실거래가(3억 6,500만원)보다 높게 책정되어 있어, 시세 반영 및 내부 상태를 고려한 입찰가 산정이 유용합니다.

* 명확한 권리 관계: 등기부상 인수할 권리 부담이 없는 것으로 확인되어, 권리 분석에 따른 투자가 상대적으로 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 인근 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상입찰가

최근 유사 면적 매매가: 3억 6,500만원 (58.77㎡, 9층, 2026.06.10)

감정가: 4억 200만원

본 건의 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하고, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 리스크와 권리 관계의 복잡성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 최소 입찰가: 3억 5,000만원

* 추천 입찰가: 3억 7,000만원

* 최고 입찰가: 3억 9,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.