나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13754 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 10층에이1010호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동 주민센터' 북동측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 주변에 업무시설, 주거시설, 위락시설, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 노선상가지대로 인근에 안평초, 장평중 등 교육시설 등이 위치하고 있으며 ‘장한로’ 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘장한로’변으로 버스정류장이, 남서측 근거리에 자하철5호선 ‘장한평역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 내 제10층 제에이1010호로, 외벽 : 석재타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택.원룸형)로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 가장형 토지로, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로에, 남서측으로 세로(가)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 373-3: 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 10층 에이1010호

1.2. 건물 현황

건물명: 현대썬앤빌601

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2012년 (사용승인 2015.10.02)

층수: 총 20층 중 10층

전용면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지 지분 면적: 2.885㎡ (약 0.87평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가

103,000,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13754 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동 주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다양한 업무시설, 주거시설, 위락시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, '장한로' 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 생활편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근 '장한로'변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남서측 근거리에는 지하철 5호선 '장한평역'이 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 서울신용보증재단의 가압류(2024.06.05)입니다.

본건 경매로 인해 다음과 같은 권리가 말소될 예정입니다.

* 소유권 이전(신탁등기말소) - 김정수

* 주택임차권 - 김미연 (122,000,000원)

* 가압류 - 서울신용보증재단 (53,959,872원)

* 강제경매 - 주택도시보증공사 (122,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김미연)

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-10-31

* 확정일자: 2021-10-13 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 장안동 일대는 주거 및 업무 기능이 발달한 지역으로, '장한로'를 중심으로 다양한 상업 시설이 밀집해 있습니다. 주변에 근린생활시설, 업무시설 등이 풍부하여 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 장안동 378-8번지, 1982년식 연립, 55.17㎡, 2026년 7월 매매가 34,500만원. (당시 시세 약 625만원/㎡)

* 장안동 439-19번지, 2014년식 다세대, 58.25㎡, 2026년 7월 매매가 38,000만원. (당시 시세 약 652만원/㎡)

* 장안동 397-8번지, 1991년식 연립, 63.88㎡, 2026년 7월 매매가 30,000만원. (당시 시세 약 470만원/㎡)

분석:

제공된 시세 자료는 본건과 건물 유형(연립, 다세대) 및 면적(55.17㎡~63.88㎡)에서 차이가 있습니다. 본건은 2012년 준공된 현대썬앤빌601 내 도시형생활주택(전용 18.35㎡)으로, 비교적 신축에 속하며 면적이 작습니다. 감정가 103,000,000원(약 561만원/㎡)은 제공된 시세와 비교 시, 단위 면적당 가격은 유사하거나 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 본건과 직접적으로 비교 가능한 동일 건물 또는 유사 유형 건물의 최신 시세 자료가 더 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'장한로'를 따라 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 병원, 은행, 마트, 식당, 카페 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 안평초등학교, 장평중학교 등 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 세대의 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건의 채권자이자 임차인으로 등재된 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 있습니다. 입찰 전, HUG에 직접 문의하여 변경된 인수 조건, 절차, 및 잠재적 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (2025-10-20까지 지정, 외국인 대상 2025.8.26~2026.8.25) 해당 지역 내 토지 거래 시 허가 절차 및 요건 확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관계 명확성

감정평가서상 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있었으나, 등기부등본 상 주택임차권(김미연)이 확인됩니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없어 명도 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 현대썬앤빌601 내 도시형생활주택으로, 역세권(지하철 5호선 장한평역) 및 풍부한 생활 편의시설 접근성을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 2012년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 본건 경매 물건(전용 18.35㎡)은 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익형 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도만 원만히 진행된다면 권리 부담 없이 취득 가능합니다. 다만, HUG 관련 인수조건 변경 사항과 토지거래 허가구역 지정 등은 사전에 철저히 검토해야 할 중요한 변수입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편리한 생활 환경: '장한로' 주변으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 소형 면적: 18.35㎡의 전용 면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합하며, 높은 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 현대적 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 권리상 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰자가 부담해야 하는 금액은 입찰가 외 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다. 감정가는 103,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 제공된 자료는 본건과 건물 유형 및 면적에서 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 따라서, 감정가의 적정성과 본건의 입지, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 그리고 HUG 관련 조건 변동 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 권리 분석을 고려할 때, 감정가 103,000,000원 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 혐오시설 존재 여부: 본 제공 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 또는 외부 지도 서비스 등을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.