나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6042 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 194-3 삼성제이드아파트 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목5동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 근거리에 중랑천이 소재하고, 단독주택, 이피트, 근린생활시설 등의 소재로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제8층 제802호로서 ('집합건축물대장' 상의 사용승인일은 2015.09.03 임) 외벽 : 외장석재 붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 1층에 주차시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 부정형으로서, 아파트 및 건물의 주차장 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 동측으로 겸재로4길 및 남동측으로 동일로95길 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제3종일반주거지역(2025-03-27) 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상 물건은 실지 조사 시 내부의 조사는 여의치 않아 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, "집합건축물 대장(전유부, 갑)상에 기재된 "위반건축물[주택과-24821(2015.09.24.)호 위반건축물 등재, 7.5㎡, 802호/주거 패널/패널]에 대하여는 감정평가 시에 감안 하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6042 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 194-3 삼성제이드아파트 8층802호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 8층 건물 내 8층 802호

사용승인일: 2015년 09월 03일

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

건물 전용면적: 59.77㎡ (약 18.08평)

대지권면적: 776.9㎡ (약 235.03평)

건물 연면적: 1713.48㎡ (약 518.29평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

감정가: 616,000,000원

1.6. 특이사항

유동화물건, 위반건축물

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목5동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 근거리에는 중랑천이 흐르고 있으며, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물 및 대지 상태

건물은 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물 중 8층에 위치합니다. 외벽은 외장석재 붙임 마감이며, 내벽 마감 및 창호 정보는 표준적인 아파트 수준입니다. 토지는 부정형으로, 아파트 및 부대시설의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 상황

건물의 동측으로 겸재로4길, 남동측으로는 동일로95길 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

대상 물건의 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 및 특정 용도(아파트 등)에 대한 토지거래 허가구역으로 지정된 기간이 포함되어 있어 주의가 필요합니다 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 08월 18일자 하나은행 근저당권(176,000,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

3.2. 등기부 요약

* 2015-09-08: 재성건설주식회사 공유자전원지분전부이전

* 2015-09-24: 김선희 소유권이전

* 2023-08-07: 김선희 소유권이전 (6번 신탁등기 말소, 신탁재산의 귀속)

* 2023-08-18: 하나은행 근저당권 176,000,000원 (말소기준권리)

* 2025-12-08: 하나은행 임의경매 개시결정 155,453,288원 (말소)

총 등기부채권액: 176,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 현재로서는 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 금액이 미상이라도 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 환경

대상 물건이 위치한 면목동 일대는 주거 지역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다. 단지 인근에 면목5동주민센터가 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 편의시설 및 상업 시설

아파트 단지 주변으로 다양한 규모의 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식음료 등 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 여부

"서울특별시 중랑구 면목동 194-3" 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 인근에 유해화학물질 배출 사업장, 쓰레기 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주거지역에 인접한 공장이나 소규모 사업장의 존재 가능성은 있으며, 이는 현장 방문 시 세부 확인이 필요합니다. 중랑천이 인접해 있어 산책 등 여가 활동에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 주거 편의성

대상 물건은 현재 아파트로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 주차 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

"서울특별시 중랑구 면목동 194-3" 주변 학군으로는 면목초등학교, 면목중학교, 중화고등학교 등이 위치하고 있습니다. 도보 통학이 가능한 거리에 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경도 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 교통 접근성

인근에 마을버스 및 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 이동도 수월합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 위반건축물 문제

집합건축물대장 상 802호는 7.5㎡ 규모의 위반건축물로 등재되어 있습니다 (주택과-24821(2015.09.24.)호). 이는 향후 이행강제금 부과 또는 철거 등의 행정 처분 대상이 될 수 있는 명확한 리스크입니다. 감정평가 시 해당 사항이 고려되었으나, 낙찰 후 매수인의 부담이 될 수 있으므로 반드시 현장 확인 및 관련 부서 문의를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

토지이용계획 상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(단독, 다가구, 아파트 등)로 매수 시에는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다. 지정 기간이 2025년 말까지 이어지므로, 취득 시점에 해당 여부를 재확인해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권의 유동화를 통해 관리되는 자산임을 의미하며, 일반적인 경매 물건과 절차상 또는 관리 측면에서 일부 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 아파트로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 8층 802호에 위반건축물이 존재하며, 특정 기간 동안 토지거래 허가구역으로 지정되어 있다는 점은 분명한 리스크 요인입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 특히 임차인의 경우 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원이므로 권리상 문제는 없습니다. 위반건축물 문제에 대한 명확한 처리 방안 및 예상 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 입지 잠재력

면목동 일대는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 가능성이 있는 지역입니다. 향후 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 소형 평형 아파트

전용면적 59.77㎡(약 18평)은 1~2인 가구에 적합한 소형 평형으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 꾸준한 관심을 받을 수 있습니다.

8.3. 권리상 안전성

낙찰 시 인수되는 부담이 없는 권리 분석 상 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 산정 기준

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 고려하지 않습니다.

9.2. 입찰가 결정 제언

본 물건의 감정가는 616,000,000원입니다. 위반건축물 등재로 인한 철거 또는 이행강제금 부과 가능성이 존재하며, 이는 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 아파트 경매의 경우, 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성(위반건축물)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 관련 복구 비용 및 예상 이행강제금, 그리고 향후 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근 방식을 권장합니다.

예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 결정해야 합니다.

* 최근 3개월 이내 동일 단지 유사 면적 실거래가 및 호가 비교

* 위반건축물 관련 예상 처리 비용 (철거, 이행강제금 등)

* 향후 예상되는 매도 시점의 시장 가치

* 본인만의 투자 목표 수익률

따라서, 구체적인 예상 입찰가는 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크 할인율을 적용하거나, 시장 상황에 따라 약간 상향하는 수준에서 결정될 수 있습니다. 현장 답사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 법원 경매 정보 및 부동산 전문가의 조언을 참고하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.