나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13790 [1] 서울특별시 강북구 수유동 279-215 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2026.01.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 '덕성여자대학교' 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 4.19민주묘지역(우이신설선)이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역) , 고도지구(28m이하) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '건물개황도 및 내부구조도' 와 같이 제시외 건물 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 시멘트기와지붕 및 벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로서,(사용승인일 : 1968.05.10) 외벽 : 적벽돌마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄샷시창호마감(추정)임.

이용상태

주택으로 이용 중인 것으로 추정됨 ※ 본건 건물은 건축물대장상 건축물현황도가 존재하지 않으며 현장조사 시 폐문부재로 인해 내부확인을 하지 못하였으며, 구조물 등으로 인하여 외부관찰 또한 제한적이었음. 내부구조 및 이용상황 등은 제한적인 외부관찰 및 평가전례 등을 기준으로 작성하였는바 실제와 차이가 있을 수 있으므로 향후 경매 진행 시 이점 유의 및 재확인바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물의 등기사항전부증명서 및 평가명령서 상 용도는 주택 등이나, 건축물대장상 용도는 근린생활시설임. 건축물대장상 용도는 2025.02.11.에 건축과-2838(2025.2.11.)호에 따라 용도변경된 이력이 있으며 그 내용은 하기와 같음. - 변동일 : 2025.2.11. - 변동내용 및 원인 : [지상1층 주택 39.01㎡, 물치 및 변소 4.96㎡→제2종근린생활시설(사무소)43.97㎡, 주용도 단독주택→제2종근린생활시설(사무소)]임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13790 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 279-215

용도: 단독주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)로 변경 이력 있음)

감정가: 423,478,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

건물면적: 43.97㎡ (약 13.30평) (제시외 건물 5.00㎡ 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동에 소재하며 '덕성여자대학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 4.19민주묘지역(우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 3미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 6월 5일 접수된 중소기업은행 근저당 (을8, 142,800,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 현황 조사 결과, 매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

건물 용도: 건축물대장상 본건 건물의 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 변경(2025.02.11.)된 이력이 있으나, 등기부등본 및 감정평가서상에는 '주택'으로 기재되어 있어 용도 상 이력 변동이 존재합니다. 본건이 소재한 지역은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택이며, 본건(단독주택/근린생활시설)과는 물건의 성격 및 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 2026년 7월 거래 사례를 보면, 60.88㎡ 규모의 다세대 주택이 2억 6,650만원에 직거래되었으며, 44.5㎡ 규모는 2억원, 41㎡ 규모는 1억 5,000만원에 각각 중개 거래되었습니다.

본건의 감정가(423,478,000원)는 이러한 주변 다세대 주택 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 본건은 단독주택의 토지 면적(66㎡)과 제시외 건물 포함 매각이라는 점을 감안할 때, 감정가는 토지 가치를 높게 평가한 것으로 판단됩니다.

토지 감정가를 기준으로 3.3㎡당 약 2,120만원으로 산정된 것으로 보입니다 (423,478,000원 / 66㎡ * 3.3㎡).

1.4. 생활정보

주거 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: '덕성여자대학교'가 인근에 위치하고 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정된 지역입니다.

편의 시설: 인근의 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 건축물대장상 용도가 '근린생활시설(사무소)'로 변경된 이력(2025.02.11.)이 있어, 실제 건물 이용 시 행정적인 확인 및 잠재적 제약이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후: 1968년 5월 10일 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(㉠, ㉡)은 관리, 철거 등에 추가적인 비용이나 계획이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 준주거지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

좁은 도로 접면: 북측 3미터 도로에 접해 있어 차량 진출입 및 주차에 불편함이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 단독주택 및 토지로서, 덕성여자대학교 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 비교적 깨끗한 물건입니다.

다만, 1968년 사용승인된 노후 건물이며, 건축물대장상 용도 변경 이력(제2종근린생활시설)이 있어 실제 이용 목적에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 본건의 활용에 있어 고려해야 할 요소입니다.

감정가는 4억 2,347만 8천원으로, 토지 면적 66㎡ 대비 3.3㎡당 약 2,120만원으로 산정된 것으로 보이며, 이는 주변 다세대 주택 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 감정가로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 명확성: 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 행사에 대한 부담이 적습니다.

입지 잠재력: 대학교 인근이라는 점에서 향후 개발 가능성 또는 꾸준한 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

용도 활용 다양성: 현 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)를 활용하여 상가 또는 사무실 등으로의 운영 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 423,478,000원

본건은 권리관계가 명확하고 대학가 인근이라는 장점이 있으나, 건물의 노후도, 용도 변경 이력, 다수의 토지 이용 제한, 그리고 주변 다세대 주택 시세 대비 높은 감정가 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 토지 가치 위주로 감정가가 산정된 것으로 보이며, 3.3㎡당 감정가는 약 2,120만원 수준입니다.

따라서, 신중한 접근을 통해 3억원 초반에서 3억원 중반 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원)

이는 권리관계의 명확성과 향후 건물의 활용 가능성을 염두에 둔 시나리오이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 답사를 통한 상세한 건물 상태 확인, 관련 법규 및 전문가(건축사, 변호사 등)의 자문을 반드시 거치시기 바랍니다.

* 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 별도의 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.