나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경6134 [1] 서울특별시 노원구 상계동 456-106 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울계상초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (가) :철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물로서, 외벽 : 벽돌 쌓기 등, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 · 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경6134 (1)

* 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 456-106

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,580,251,780원

* 토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

* 토지지분: 185㎡ (약 55.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 543.32㎡ (약 164.32평)

* 건물지분: 543.32㎡ (약 164.32평)

* 건물 제시외면적: 93.33㎡ (약 28.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 위반건축물, 제시외 건물 포함

1.1. 물건 기본정보 상세

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물

* 외벽: 벽돌 쌓기 등

* 창호: 샷시창호 등

* 이용상태: 주거용

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비

* 건축물대장상 주요 용도: 단독주택 (다가구용 단독주택)

* 건축물대장상 층수: 지상 3층, 지하 2층 (다만, 현황 및 건축물 표제부상 3층 건물로 기재되어 있음)

* 건축물대장상 총면적: 529.82㎡ (약 160.28평)

* 건물 승인일: 1995년 11월 11일

* 사용승인일: 1998년 9월 21일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "서울계상초등학교" 서측 인근에 위치하고 있음.

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 가장 가까운 지하철역 등 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준임.

* 형태 및 이용상태

* 본건 토지는 세장형 평지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

* 본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 주변 시설 확인

* 본건 주변으로는 서울계상초등학교, 상계중학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있음.

* 반경 1km 이내에 대형 병원, 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. (추가 확인 필요)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

* 토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2006년 8월 30일 접수된 하나은행 근저당권 (을6)임.

* 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2006년 8월 30일 접수된 하나은행 근저당권 (을4)임.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-15

* 확정일자: 2017-05-15

* 배당신고일자: 2026-02-04

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-23

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-12

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-22

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 서

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-12

* 확정일자: 2017-05-18

* 배당신고일자: 2026-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 손

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-09-01

* 확정일자: 2009-09-01

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 손

* 보증금: 170,000,000원 (1차 보증금 증액분 120,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-09-01

* 확정일자: 2017-04-06

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 장

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 정

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-29

* 확정일자: 2024-09-02

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 임차인: 정

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-29

* 확정일자: 2018-07-13

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 인수 보증금 합계

* 0원

* 명시된 임차인들의 보증금 합계액은 0원입니다. 이는 모든 임차인이 대항력이 없어 경매 절차에서 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "지상권개요:"로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약 (주요 내용)

* 토지 소유권 이전 (1995-10-12, 박찬영)

* 다수의 근저당권 설정 (하나은행, 신경희 외 1명)이 있으나 모두 말소 예정임.

* 압류 (노원구)가 있으나 말소 예정임.

* 건물 소유권 보존 (1998-10-21, 박찬영)

* 건물 등기부 상에도 토지 등기부와 유사한 근저당권 및 압류 내역이 말소 예정임.

* 토지 및 건물 등기부 채권 총액: 388,000,000원

1.4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 노원구 상계동의 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 주위는 주로 단독주택과 일부 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

* 초등학교가 인근에 있어 통학 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됨.

* 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 주거 중심의 상권 형태를 띰.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 서울계상초등학교, 상계중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 의료 시설: 대형 병원은 다소 거리가 있으나, 의원급 의료기관 이용은 가능함. (추가 확인 필요)

* 대중교통: 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물

* 본건에는 위반건축물로 표기된 제시외 건물 3개 (총 93.33㎡)가 존재함.

* 위반 내용은 2층 주택(다가구) 13.97㎡, 3층 주택(다가구) 15.5㎡, 옥탑 주택(다가구) 63.86㎡ (모두 패널 구조)임.

* 이와 관련된 행정상의 적법성, 양성화 여부, 이행강제금 부과 여부, 원상회복 의무 등에 대해서는 관할 구청 등 관계기관 확인이 필수적임.

* 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 및 철거 등 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 토지이용계획 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있음.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 도시 계획상의 규제를 받음.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

* 임차인 현황

* 모든 임차인의 대항력이 없어 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 배당 과정에서 우선순위가 뒤바뀌거나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 본 건의 경우 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있음)

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 노원구 상계동의 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 서울계상초등학교 등 교육 환경이 양호하고 대중교통 접근성이 보통 수준임.

* 감정가는 약 15.8억 원 수준이며, 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됨.

* 그러나, 본건의 가장 큰 리스크 요인은 위반건축물로 등재된 제시외 건물 3개소임. 이로 인한 이행강제금, 철거 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 사전에 관할 구청에 확인하고 관련 비용을 산출해야 함.

* 제시된 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 대상은 아니지만, 명도 과정에서의 원만성을 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

* 위치: 서울 노원구의 주거 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 교통 및 학군: 편리한 교통망과 우수한 교육 환경으로 실수요자 선호도 높음.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 별도의 명도 절차 부담이 적음 (단, 제시외 건물 포함).

* 잠재적 개발 가능성: 추후 지역 개발 및 재건축 등을 통한 가치 상승 기대 (단, 제2종일반주거지역 7층 이하 제한 고려).

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 최신 시세 조사, 위반건축물 관련 비용 및 명도 비용 산정 등 추가적인 전문 컨설팅이 필요합니다.

* 본건의 감정가는 1,580,251,780원이며, 이는 최초 감정가이므로 실제 입찰 시에는 이를 기준으로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 인수할 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.