나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13700 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 뷱서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 오피스텔, 주상용건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 본건 인근에 버스정류장 및 도보 15분이내 지하철역(1호선·4호선 '창동역')이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평지붕 8층건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2021.10.26) -외벽: 화강석 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

(도시형생활주택-단지형다세대)주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 으로 노폭 약8미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정),도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경13700 (1)

서울특별시 도봉구 창동 731-125 스타파크 제4층 제402호

도시형생활주택

감정가: 296,000,000원

토지면적: 13.27㎡ (약 4.01평)

토지 지분: 13.271㎡ (약 4.01평)

건물면적: 27.82㎡ (약 8.41평) (전용면적)

건물 지분: 27.82㎡ (약 8.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 정보:

- 건물명: STAR PARK

- 총 층수: 8층

- 본건 위치: 4층 402호

- 사용승인일: 2021년 10월 26일

- 대지면적: 223.3㎡ (약 67.55평)

- 건축면적: 120.65㎡ (약 36.49평)

- 연면적: 733.29㎡ (약 221.84평)

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울창동초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 주상용건물, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보 15분 이내 거리에 지하철 1호선 및 4호선 '창동역'이 위치하여 제반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13700)이며, 등기부상 을1 권리(주택임차권)보다 후순위이며, 2024년 09월 09일에 접수되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안부남)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 08월 26일

확정일자: 2022년 07월 12일

배당신고일자: 2024년 09월 09일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

* 권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 단, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 주택도시보증공사(HUG)를 통해 정확한 인수 조건 및 절차를 반드시 확인해야 합니다. 보증금액이 명확함에도 불구하고, 인수 조건 변경 사항은 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

5. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 주변에 주거시설(다세대, 아파트, 오피스텔) 및 근린생활시설이 밀집된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 창동역을 중심으로 형성된 상업지역의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 생활정보

5.1. 주거 환경

2021년 10월에 사용승인된 도시형생활주택으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 편의시설

서울창동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 좋습니다. 또한, 창동역 주변의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

등기부상 임차인(안부남)은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG 보증과 관련된 특정 조건의 변경을 의미할 수 있으며, 입찰 전 HUG에 관련 내용에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건은 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25 / 2025.10.20~2026.12.31) 내 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 현재 시점(2026년 7월)으로는 허가 기간에 해당하므로, 매수인의 국적 및 토지 이용 목적에 따라 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 지역 지구 지정

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 접합, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 개발 및 규제 사항 변동 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치한 스타파크 내 도시형생활주택으로, 2021년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

8.2. 입지 및 환경

지하철 1, 4호선 창동역을 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 주변 주거 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋습니다.

8.3. 권리 분석 종합

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 명시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

8.4. 주의사항

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 반드시 확인해야 할 부분이며, 토지거래허가구역 지정 여부도 매수인의 상황에 따라 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

7.1. 신축급 건물

2021년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

7.2. 역세권 입지

창동역(1, 4호선) 이용이 가능하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

7.3. 지역 개발 잠재력

창동역 일대는 서울시의 주요 개발 계획 지역으로, 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

7.4. 소형 면적

1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 전용면적 27.82㎡(약 8.41평)입니다.

10. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

- 창동 360-1 (들꽃향기마을): 2021년식, 99.41㎡, 6층, 590,000,000원. (본건과 면적이 크게 다르며, 비교가 제한적입니다.)

- 창동 448-73: 1996년식, 33.82㎡, 1층, 150,000,000원. (본건과 유사 면적이나 연식이 매우 오래되었습니다.)

- 창동 698-1 (선덕그랑빌(바)): 2003년식, 38.43㎡, 5층, 160,000,000원. (본건과 유사 면적이나 연식이 오래되었습니다.)

상기 비교 매물들은 본건(2021년식, 27.82㎡)과 직접적인 비교가 어렵습니다. 특히 1996년, 2003년식 다세대의 시세는 본건의 감정가(296,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 본건은 신축 건물이라는 점에서 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

8.2. 감정가 및 인수 보증금

- 감정가: 296,000,000원

- 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 안부남의 보증금은 대항력이 없어 매각으로 소멸 예정)

8.3. 예상 입찰가

본건은 신축 건물이며 입지가 양호하나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실성이 존재합니다. 제공된 주변 시세 정보로는 본건의 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.