나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13692 [1] 서울특별시 노원구 중계동 588 양지대림아파트 206동 제6층 제604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신성감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 중계동 소재 '서울원광초등학교' 서측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 아파트 단지내 상가 등이 혼재하는 주택지대로 제반주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(상계역,4호선)이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

1999.02.11일 사용승인된 철근콘크리트조 경사스라브지붕 25층 건물 중 제6층 제604호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 일부타일마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

난방설비, 승강기, 급배수 및 위생설비, 옥내소화전 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

외곽공도와 접하여 차량진출입 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

중계동 588 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 중계동 588-2 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13692 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 588 양지대림아파트 206동 제6층 제604호

용도: 아파트

감정가: 1,100,000,000원 (11억 원)

토지면적: 38.36㎡ (약 11.60평)

건물면적: 114.81㎡ (약 34.73평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포수산업협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 노원구 중계동에 소재하며, '서울원광초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 상가 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 부정형 토지 위에 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

외곽 공도와 접해 있어 차량 진출입이 무난합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을7 근저당권 (농협은행주식회사, 2015년 9월 21일 접수)

* 등기부상 권리 현황 (모두 말소 예정)

- 소유권보존: 채영례 (2000-10-31)

- 소유권이전: 임정화 (2005-12-30)

- 근저당권: 농협은행주식회사 (2015-09-21, 418,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권: 수협엔피엘대부주식회사 (2021-10-14, 588,000,000원) - 말소

- 근저당권: 임영호 (2023-11-01, 300,000,000원) - 말소

- 압류: 노원세무서장 (2024-01-02) - 말소

- 근저당권 공동담보: 부평제일새마을금고 (2024-10-24, 2,096,400,000원) - 말소

- 가압류: 롯데카드 (2025-07-10, 31,686,850원) - 말소

- 임의경매: 목포수산업협동조합 (2025-11-19, 444,055,065원) - 말소 (본건 경매 사건)

- 압류: 노원구 (2025-12-01) - 말소

* 등기부채권 총액: 3,434,086,850원

* 임차인 현황

- 임차인: 린

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-02-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

- 임차인: 안

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-19

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설, 아파트 단지 내 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경

아파트단지, 학교, 근린생활시설이 어우러진 주거 환경으로, 전반적으로 양호한 편입니다.

* 교통

지하철 4호선 상계역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 정보

- 준공년도: 1999년 2월 11일

- 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕 25층 건물 중 제6층

- 설비: 난방, 승강기, 급배수 및 위생, 옥내소화전 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

- 주차: 총 117대 (지상 4대, 지하 14대, 전기차 충전기 지하 14대)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건(외국인 등, 아파트 용도) 및 기간(2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 건물 노후도

1999년 준공되어 약 27년 경과(2026년 기준)한 건물로, 일부 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

제공된 정보와 자체 검색으로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동에 위치한 아파트로, 서울원광초등학교 인근에 자리하고 있으며 대중교통 접근성이 우수하여 실거주 요건을 갖춘 단지입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 연식이 30년에 가까워짐에 따라 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려할 필요가 있습니다. 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 주택 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 노원구 중계동은 전통적인 주거 지역으로 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 편리한 교통망: 지하철 4호선 상계역 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 아파트 노후화로 인한 재건축/리모델링 추진 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,100,000,000원 (11억 원)

인수 보증금: 0원

최근 시세 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 동일 면적(114.81㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 8일 1,035,000,000원(10억 3천 5백만 원)에 거래되었습니다. [cite: json] 본 건의 감정가는 1,100,000,000원(11억 원)으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 본 건은 6층에 위치하여 비교적 좋은 층으로 판단됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1,050,000,000원 (10억 5천만 원) 내외로 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 대비 소폭 상승한 가격이며, 감정가 대비로는 약 95.5% 수준입니다.

참고: 위 예상 입찰가는 현재 시장 상황 및 경매 물건의 특성을 고려한 일반적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.