나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13885 [1] 서울특별시 강북구 수유동 535-251 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브 세멘기와지붕 3층 건물 내 제2층 제202호로서 (사용승인일 : 1985.12.11) 외벽 : 벽돌 붙임 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

지1층, 지상2층 : 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

수유동 535-251 :도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13885 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOO

1.2. 물건소재지

서울특별시 강북구 수유동 535-251 2층202호

1.3. 건물개요

용도: 연립주택

구조: 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브 세멘기와지붕 3층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 1985년 12월 11일

건물면적: 74.26㎡ (약 22.46평)

토지면적: 82.70㎡ (약 25.02평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 감정평가액

감정가: 313,000,000원

1.5. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 10월 26일 접수 현대카드 주식회사 가압류

등기부채권 총액: 527,000,256원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세내용 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 기존 주택지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

2.4. 인접도로

본건 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 10월 26일 접수된 현대카드 주식회사 가압류입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 지료 등)을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상임.

3.4. 공부상 차이

건축물대장 및 등기사항전부증명서 상 특이한 차이는 없습니다.

4. 상권분석

본건은 서울 강북구 수유동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변으로 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있으며, 지역 생활권 내에서 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 비즈니스 인프라가 집중된 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 서울인수초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의시설

* 지역 생활권 내에서 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통시설

* 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

1985년에 건축된 건물로, 연식이 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인 지상권

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있습니다. 해당 지상권의 존속 여부, 권리 내용, 지료 등을 면밀히 조사해야 하며, 이에 따라 물건의 가치가 크게 변동될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

자연경관지구, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 일부 지역 제한사항이 존재하여 재건축이나 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 연립주택으로, 서울인수초등학교 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있어 입지 조건 자체는 양호한 편입니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 그러나 1985년식 건물로 노후화되었으며, 무엇보다 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 이 지상권의 구체적인 내용을 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다. 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 시내 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 주택을 취득할 기회입니다.

* 수유동 지역의 주거지로서의 수요는 꾸준히 존재합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 지상권 문제 해결이 선행되어야 함)

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(다세대/빌라)의 매매가를 고려할 때, 전용면적 18평 내외의 물건이 약 2.6억원 내외로 거래되었습니다. 본건은 약 22.46평의 면적을 보유하고 있으나, 건축 연식(1985년)과 미확인 지상권 리스크를 고려해야 합니다. 감정가 3.13억원을 기준으로 하되, 지상권 관련 추가 조사 비용 및 위험 부담을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 해당 권리의 내용에 따라 입찰가 산정은 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.