나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13673 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 530-15 현대썬앤빌청계 제5층 제528호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 답십리초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파 트, 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 5호선 답십리역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측, 남동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

답십리동 530-15 : 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭25m~30m)(2020-07-16))(접함), 도로(접함), 가축사육제 한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01) {건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역){건축법}, 교육환경보호구역(2019- 12-27)(상대보호구역){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+ 옥탑 등)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-20)(허가용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정지간: 20 25.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의). 답십리동 532-15 : 도시지역, 일반상업지역, 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법 률}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(최고 높이제한구역){건축법}, 교육환경보호구역(2019-12-27)(상대보호구역){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등)){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과 밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정지간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축 과 문의).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외 부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13673 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 530-15 현대썬앤빌청계 제5층 제528호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 1천2백만원

토지면적: 3.04㎡ (약 0.92평)

토지지분: 3.04㎡ (약 0.92평)

건물면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물지분: 14.21㎡ (약 4.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 답십리초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 답십리역 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 영등포세무서장의 압류(2024.02.05)입니다.

을구 3번의 주택임차권(김희수, 보증금 1억 2천5백만원)은 인수되는 권리입니다.

임차인 김희수는 전입일자 2021년 11월 29일, 확정일자 2021년 11월 1일로 대항력이 있습니다.

본 경매 절차에서 임차인의 보증금 1억 2천5백만원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 본 건의 가장 중요한 권리분석 사항입니다.

4. 상권분석

소규모 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 존재합니다.

주변 상권은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건물 자체적으로 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 답십리초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 주거 환경은 아파트, 저층 공동주택, 단독주택 등이 혼합되어 있습니다.

건축물 현황상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 1억 2천5백만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 미회수 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 건의 감정가 1억 1천2백만원보다 높은 금액이므로, 임차인의 배당 순위 및 예상 배당액을 면밀히 분석해야 합니다.

임대 관계가 불분명하며, 내부 구조가 집합건축물대장과 다소 상이할 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 가로구역별 최고 높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획상의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 갖추어진 입지입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수 가능성이 감정가를 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이로 인한 인수 금액 발생 여부가 투자 가치를 좌우할 것입니다.

또한, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 비교적 높게 책정되어 있어, 시세 대비 경쟁력을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽 (본건 자체의 면적은 매우 작음).

지하철 5호선 답십리역 인근의 역세권 입지.

답십리동 일대 도시재생 사업 등 지역 개발 가능성.

1인 가구 증가 추세에 따른 소형 주거 공간 수요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 1천2백만원입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천5백만원이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 잠재적 인수 금액을 고려했을 때 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 주변 매매 JSON 데이터는 본건과 면적 및 주거 형태가 다른 다세대 주택들로, 해당 가격대(4천만~6천만원대)는 시세 대비 현저히 낮아 보이며 직접적인 시세 비교에 부적합합니다. 따라서 해당 데이터는 참고용으로만 활용하고, 본건의 가치는 감정가와 임차인 인수 보증금 리스크를 중심으로 판단해야 합니다.

본 건의 전용면적(14.21㎡)과 현재 시세, 그리고 임차인 인수 금액 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 임차인 보증금 1억 2천5백만원을 고려했을 때, 실제 낙찰가는 임차인의 예상 배당금과 인수 금액을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못한다면, 입찰자는 최대 1억 2천5백만원까지 인수할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(1억 1천2백만원)를 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금(최대 1억 2천5백만원)의 잠재적 부담을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 8천만원 ~ 1억원

이는 임차인 배당 결과 및 시세 조사를 통해 하향 조정될 수 있으며, 인수 보증금 전액 미회수 시에는 해당 금액만큼 가치가 하락한다고 볼 수 있습니다. 입찰 시점의 배당표 예측 및 임차인 보증금 회수율 확인이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.