나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13877 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 316-6 제이-타워 2동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "은석초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 4층 401호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 소로각지의 포장도로에 접해있으며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(2018-03-22)(절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발134미터(지반+건축+옥탑등), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13877 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (참고: 등기부상 강제경매 신청 채권자는 신중원)

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 316-6 제이-타워 2동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: J-타워 2동

감정가: 250,000,000원

1.3. 토지 정보

토지면적: 16.50㎡ (약 4.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

토지지분: 16.5㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물지분: 29.89㎡

건축물 사용승인일: 2018년 05월 30일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "은석초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 서울동부지방법원의 가압류 결정(갑7)입니다. 본 건은 해당 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재하며, 2025년 05월 08일 접수된 강제경매(갑8)는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 순위의 주택임차권(신중원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 보증금 190,000,000원 전액이 매수인에게 인수될 수 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하는 경우 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 04월 21일

* 확정일자: 2023년 03월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금은 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다. 은석초등학교가 인접해 있어 지역 커뮤니티 및 생활 편의성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 은석초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한구역에 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 190,000,000원의 선순위 임차보증금이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 실질적인 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

* 경매 신청 채권자와 대항력 있는 임차인이 동일인(신중원)이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정평가액과 최근 실거래가 시세 간의 차이가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 시세 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 은석초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 190,000,000원의 선순위 임차보증금이 인수되는 권리 관계를 명확히 인지해야 합니다. 따라서, 투자 결정 시 인수되는 임차보증금액을 고려한 철저한 권리분석과 현장 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 지속적인 주거 수요가 있는 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수익 또는 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 250,000,000원

최근 실거래가 분석(건물면적 29.89㎡ 기준): 약 195,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 추정

인수 보증금: 190,000,000원 (매수인 부담)

상기 정보를 종합적으로 고려하고, 인수되는 임차보증금액을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다. 권리관계의 복잡성 및 시세 변동 가능성을 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.