나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13903 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 18층 에이1802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 상업용시설 및 업무용시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남측 근거리에 지하철5호선 "장한평역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제18층 제에이1802호로서, (사용승인일 2015.10.02) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트(도시형생활주택.원룸형: 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 "장한로", 남측으로 "한천로24길"의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 방문하였으나 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13903 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 373-3 현대썬앤빌601 18층 에이1802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원

건물면적: 18.35㎡ (약 5.55평)

토지면적: 0.00㎡ (본건은 집합건물이므로 토지 지분은 건물 전체의 대지권으로 간주됩니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 주요용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 운동시설 (현황: 도시형생활주택)

준공일: 2015년 10월 02일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 및 업무용 시설이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

남측 인근에 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약

말소기준권리는 서울북부지방법원 강제경매개시결정(2025타경13903) 등기이며, 접수일자는 2025년 12월 22일입니다.

본건에 설정된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

임차인: 양

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 16일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나 대항력 보유로 인해 점유 가능성이 있습니다. 그러나 금전적 인수는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인: 주택도시보증공사(장지영)

보증금: 120,000,000원

확정일자: 2018년 01월 08일

전입일자: 2018년 01월 24일

배당신고일자: 2024년 12월 02일

대항력: 없음

비고: 해당 임차권은 매각으로 인해 말소될 예정이며, 주택도시보증공사는 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였습니다.

권리분석 종합

본건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 채권 관련 문제는 해소되었습니다.

유일한 잠재적 부담은 대항력 있는 임차인 양 이며, 보증금 및 차임이 0원이고 임대관계가 미상이므로, 향후 점유 및 사용에 관한 확인이 필요하나 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 다양한 상업용 및 업무용 시설이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

장한평역 역세권 지역으로 유동인구가 풍부하며, 배후 주거 및 업무 시설 수요가 존재합니다.

건축물대장상 복합 용도(업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 운동시설)로 되어 있어 다양한 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 학교(장평중학교) 및 각종 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통(버스, 지하철 5호선 장한평역) 이용이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

건물 상세

본건은 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 18층에 위치한 도시형생활주택입니다.

2015년 준공으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

원룸형으로 내부 구조가 효율적으로 설계되었으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 양 의 정확한 거주 목적 및 향후 처리 문제에 대한 추가 확인이 필요합니다. (보증금 0원, 임대관계 미상)

감정평가서상 '이해관계인 부재, 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능'하였으므로, 실제 내부 상태나 구조가 공부와 다를 수 있어 현장 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다.

2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차가 필요합니다. (외국인 등 특정 대상에 대한 제한은 2026년 8월 25일 만료)

1.6. 종합 의견

본건은 역세권의 일반상업지역에 위치한 신축 도시형생활주택으로 입지 및 교통 환경이 우수합니다.

HUG 관련 채무 및 임차권은 매각으로 소멸 및 해소될 예정으로, 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 보입니다.

주요 리스크로는 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 내부 상태 미확인, 토지거래 허가구역 지정 등이 있습니다.

이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고 현장 조사를 철저히 수행한다면, 투자 가치를 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

5호선 장한평역 도보 거리에 위치한 역세권 입지입니다.

일반상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2015년 준공된 현대썬앤빌601 내 비교적 신축 건물입니다.

소형 평형으로 1인 가구 임대 수요층 확보가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건과 건축 연도, 용도, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 본건은 2015년 준공된 도시형생활주택으로, 신축 건물 및 소형 평형의 특성을 고려해야 합니다.

고려사항:

대항력 있는 임차인 양 의 존재 (보증금 0원).

토지거래 허가구역 지정 (2026년 12월 31일까지).

내부 상태 미확인 리스크.

상기 위험 요소를 고려할 때, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

이는 감정가의 약 77.6% ~ 94.8% 수준입니다.

현장 조사 및 권리 관계 재확인을 통해 입찰 가격을 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.