나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13902 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 382-5 태솔아파트1차 2층 207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 "장한평역(지하철 5호선)" 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제2층 제207호로서, (2016.08.22. 사용승인) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13902 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 382-5 태솔아파트1차 2층 207호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 3억 7천 4백만원 (374,000,000원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 정보

건물명: 태솔아파트1차

구분건물: 2층 207호

건축년도: 2016년 8월 22일 사용승인

건물면적: 67.68㎡ (약 20.5평)

건물지분: 67.68㎡ (약 20.5평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 남서측 근거리에는 지하철 5호선 "장한평역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본 건은 남동측으로 폭 약 8미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25. 기간, 외국인 등 대상 포함) 향후 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 7일에 접수된 주식회사 카라로이캐피탈대부의 근저당권(30,000,000원)입니다. 이 외 다수의 가압류 및 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 경매 절차상 낙찰 후 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-24

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 확인되며, 대항력이 없습니다.

* 임차인: 최 (주택도시보증공사)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-09

확정일자: 2023-04-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

3.3. 인수 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 주택임차인 최 의 경우, 보증금이 3억 2천 5백만원으로 크나, 대항력이 없으며, 특히 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권 등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 장안동 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 따라서 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 기타 시설 (혐오시설 유무 포함)

주변에는 장평중학교가 위치하고 있으며, 장한평역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 일반적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 현재까지 공개된 정보나 일반적인 지도 검색 상으로는 특별한 혐오 시설이 인지되지는 않습니다. 다만, 인접한 시설에 대한 구체적인 용도 확인은 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 장한평역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

북서측 인근에 장평중학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 내부를 확인할 수 없어 정확한 내부 상태 및 설비 작동 여부를 파악할 수 없습니다. 또한, 임대 관계에 대한 정보가 미상으로 남아있습니다. 이는 명도 과정이나 내부 수리 시 예상치 못한 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련, 최 임차인의 보증금 325,000,000원은 인수되지 않는 것으로 보이나, HUG의 처리 과정 및 절차상 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. (단, 본건은 건물 면적 위주로 거래되며, 현 건물 상태를 유지한다면 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 오피스텔로, 지하철 5호선 장한평역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 3억 7천 4백만원으로 책정되었으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 비교적 명확한 권리 관계를 가집니다. HUG와의 계약 관계로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 인접, 주거 및 상업 시설 혼합 지역으로 실수요 및 투자 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 간편합니다.

* HUG 관련 긍정적 요소: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자금 회수 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적은 67.68㎡(약 20.5평)입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물인 태솔아파트1차의 유사 면적(약 20.2평) 매물은 2025년 12월 3일에 350,000,000원, 2025년 8월 6일에 369,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 76.26㎡(약 23.1평) 면적의 매물은 2025년 4월 5일에 341,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 374,000,000원으로, 최근 매매가 최고가(36,900,000원)보다 약간 높은 수준입니다. 그러나 2층 매물이 341,000,000원에 거래된 점, 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 건의 시세는 350,000,000원에서 369,000,000원 수준으로 예상됩니다. 잠재적 리스크와 명도 비용, 수리비 등을 고려하여, 예상 입찰가는 340,000,000원 ~ 360,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.