나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13940 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-243 이건그린빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울쌍문초등학교" 북서측 근거리에 위치하는 "이건그린빌 제2층 제202호"로서 주위는 단독주택, 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서 사용승인일 :2015.3.11) 외벽 : 벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지 바름, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 460-243 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13940 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-243 이건그린빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

* 토지지분: 28.93㎡ (약 8.75평)

* 건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2015년 3월 11일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 2층 202호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "서울쌍문초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022년 3월 29일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박우리)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 6월 9일

* 확정일자: 2021년 5월 14일

* 배당신고일자: 2023년 4월 19일

* 대항력: 없음 (단, 물건 기본정보의 '대항력있는임차인' 특이사항과 상충)

* 비고: HUG 인수조건 변경 (본건의 특이사항으로 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'에 대한 추가 확인이 필수적입니다.)

* 임차인: 송태곤

* 보증금: 500,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 정보 없음

* 기타 권리 사항:

* 등기부채권 총액: 2,219,000,000원. 이는 감정가에 비해 매우 높은 금액으로, 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 채권(가압류, 압류)들이 존재하며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을3 주택임차권(박우리)은 말소 예정으로 등기되어 있습니다.

* '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하나, 임차인 현황 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 부분에 대한 정확한 인수 여부 확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동의 일반적인 주거지대로, 공동주택 및 단독주택이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 보하티빌17차 (2021년 건축, 전용 28.76㎡): 254,000,000원 (약 883만원/㎡)

* (669-3) (2014년 건축, 전용 38.04㎡): 200,000,000원 (약 526만원/㎡)

* 삼성시티 (2020년 건축, 전용 59㎡): 415,000,000원 (약 703만원/㎡)

* 분석: 본건(2015년 건축, 전용 29.92㎡, 감정가 538만원/㎡)의 감정가는 최근 유사한 연식의 (669-3) 빌라와 유사한 수준이며, 최신 건축물인 보하티빌17차 및 삼성시티보다는 낮은 편입니다. 면적 및 건축 연도를 고려할 때, 감정가가 시장 가격 범위를 크게 벗어나지는 않은 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "서울쌍문초등학교"가 북서측 가까이에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

* 건축물 정보: 2015년 3월 11일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

* 주변 시설: 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 여부: '대항력있는임차인'이라는 특이사항과 'HUG 인수조건 변경'은 임차인의 보증금 인수 가능성을 내포합니다. 비록 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있지만, 이 부분에 대한 철저한 조사 없이는 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 2,219,000,000원에 달하는 등기부채권 총액은 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차의 안정성을 저해할 수 있습니다. 채권자 간의 이해관계에 따라 취하 가능성 등 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률상의 제한을 받고 있어 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동의 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 건물 연식 또한 비교적 신축에 속합니다. 그러나 '대항력있는임차인' 관련 특이사항과 높은 총 채권액 등 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다. 특히 임차인 관련 보증금 인수 여부 및 HUG 인수조건의 구체적인 내용은 명확한 확인이 필수적입니다. 이러한 불확실성을 고려하여 보수적인 관점에서 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 주거지대 내 위치: 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 건축으로 즉각적인 대수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 주변 시세 분석 (평당 약 526만원 ~ 883만원): 본건 감정가(약 538만원/㎡)는 시세 범위 하단부에 위치합니다.

* 권리 분석상 임차인 보증금 인수액이 '0원'으로 명시되어 있으나, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경' 특이사항으로 인해 보증금 인수 가능성 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가 대비 95% ~ 100% 수준인 153,000,000원 ~ 161,000,000원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 답사, 추가적인 권리 및 임차인 조사, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.