나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13904 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '동원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 병원, 학교등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층건물내 5층 501호로 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감. 내부: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 마감.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내 도로를 통해 중로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역 (문의:보건행정과) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역 (관할교육청에확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발132m (지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (2016-11-24) (주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13904 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 690,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 580 중랑숲금호어울림 108동 5층 501호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 15층 건물 내 5층 501호

건축년도: 2006년 (사용승인일: 20060428)

건물면적: 전용 84.93㎡ (약 25.7평)

토지면적: 0.00㎡ (건물 지분 면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '동원중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 병원, 학교 등이 혼재하고 있습니다. 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

주변에 병원, 학교 등 다양한 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 10월 30일 접수된 우리은행 근저당권(을6)입니다. 본 매각으로 인해 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 642,537,905원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차권은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계는 조사되지 않은 상태입니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택(아파트)이 밀집한 주거지역에 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설, 병원, 학교 등이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 중랑숲금호어울림 108동

해당 층: 5층 (총 15층)

구조: 철근콘크리트구조

마감: 외벽 - 시멘트몰탈 위 페인팅 마감. 내부 - 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 - 샷시 마감.

설비: 기본적인 급배수 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보

단지명: 중랑숲금호어울림

주소: 서울특별시 중랑구 망우동 580 (도로명: 서울특별시 중랑구 양원역로 18)

총 세대수: 686세대

총 동수: 13동

주차대수: 총 703대 (JSON 정보 기준)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (외국인 등, 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 (허가대상 용도: 아파트) 해당 구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 매수 시점의 허가구역 지정 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건과 다소 다른 절차나 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 중랑숲금호어울림 아파트 108동 501호로, 전용면적 84.93㎡의 방 3개, 욕실 2개 구조로 추정됩니다. 준수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있으며, 주변 시세 또한 안정적인 흐름을 보이고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 모두 소멸되는 깨끗한 물건입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내에서 85㎡급 아파트임에도 불구하고 상대적으로 합리적인 감정가 수준입니다.

* 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 입지입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 6월~7월):

* 84.94㎡, 14층: 688,000,000원

* 84.93㎡, 2층: 678,000,000원

* 84.93㎡, 1층: 670,000,000원

상기 시세 및 감정가 690,000,000원을 종합적으로 고려했을 때, 본 건(5층)의 예상 입찰가 범위는 감정가 대비 95% ~ 100% 수준인 670,000,000원 ~ 690,000,000원으로 판단됩니다. 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.