나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13913 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북측 인근에 위치며 주위는 오피스텔 업무용빌딩, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스 정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교 통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건내 6층 602호로서, 외벽 : 석재 및 시멘몰탈위 페인트 마감, 창호 : 하이샷시 창임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로 집합건축물(아파트, 오피스텔, 제2종근린생활시설) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 광대로 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시 설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거 래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13913 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장한로 105 (장안동) (도로명주소)

구 주소: 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지 면적 (대지권): 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 면적 (전용 면적): 17.63㎡ (약 5.33평)

건물 면적 (분양 면적): 명시되지 않음

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 14층 건물 내 6층 602호입니다.

외벽은 석재 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 하이샷시 창입니다.

건축물대장상 건물 총 14층, 총 51세대로 구성된 공동주택(아파트)입니다.

남동측으로 광대로, 남서측으로 세로와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원 2025타경13913호 부동산 강제 경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(을5)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(있는 경우)를 제외한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 주택임차권(임필재, 107,000,000원, 을5)이 말소 예정으로 기재되어 있으며, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 107,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.2. 1.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임필재)

보증금: 107,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 07월 19일

확정일자: 2021년 07월 08일

배당신고일자: 2024년 10월 08일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무용 빌딩, 아파트, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 나타나는 상권입니다.

장평중학교 인근으로 배후 수요가 기대되며, 주변의 다양한 편의시설 및 교통망을 고려할 때 안정적인 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스 정류장 및 근거리 지하철역 소재

* 주변 시설: 학교 (장평중학교), 주거 밀집 지역, 상업 시설 등

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 14층 건물 내 6층 (총 51세대)

* 내부 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 일부를 대위변제하고 인수조건을 변경한 건으로, 구체적인 인수 조건 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 대항력은 없으나, HUG 관련 변제 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래허가구역(2025.10.20~2026.12.31, 2025.8.26~2026.8.25) 등 다수의 제한사항이 존재합니다.

* 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색 및 확인은 시스템상의 제약으로 수행하지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 교통망이 양호합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경이 적용되어 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

건물 및 토지 면적은 소형으로, 이는 투자 또는 실거주 목적에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 이해와 추가적인 권리 관계 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 동대문구 장안동의 준수한 입지 조건과 교통 편의성

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자용으로 접근 가능

* 잠재적 가치: 시장 상황에 따라 시세 차익 기대 가능 (단, 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 95,000,000원이며, 채권 총액 및 임차 보증금은 107,000,000원입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 인수 부담은 없습니다.

HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용에 따라 입찰가를 산정해야 하나, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 감안하여 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

본건의 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 권리 분석 및 시장 조사를 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.