나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13886 [1] 서울특별시 도봉구 창동 827 동도센트리움아파트 102동 10층 1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선, 방학역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1002호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감등. 창호: 섀시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약9m 내외 및 북측으로 노폭 약10m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 제1종지구단위계획구역(창동745, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

지분매각임. 공유자의 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13886 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 827 동도센트리움아파트 102동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 340,000,000원

1.2. 면적 정보

* 건물 공급 면적 (추정): 79.39㎡ (약 24평)

* 건물 지분 면적: 39.6945㎡ (약 12평)

* 토지 면적 (단지 전체): 3846.3㎡

* 토지 지분 면적: 0㎡ (해당 없음 또는 별도 산정 불가)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 손OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 지분 매각, 공유자 우선매수신고

* 주의사항: 본 건은 지분 매각 건이며, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "가인초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 위치합니다.

* 지하철 1호선 방학역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 동도디앤씨주식회사 (2009.11.19.)

* 소유권 이전: 조기호 (2009.12.18.)

* 소유권 이전: 지영숙 (2015.06.17.)

* 소유권 이전: 김나라 외 1명 (2016.11.30.)

* 근저당권: 신한은행 (2016.11.30. 접수, 180,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 손완영 (2025.12.23. 접수, 200,000,000원) - 서울북부지방법원 2025타경13886 관련

* 등기부채권 총액: 537,800,000원

3.2. 권리 분석 결과

* 말소기준권리인 신한은행 근저당권(2016.11.30.)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

* 본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* "가인초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

4.2. 생활 편의 시설

* 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 건물 상태 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1002호입니다.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 섀시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 관련 리스크

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 낙찰받더라도 해당 부동산의 전체 소유권을 취득할 수 없습니다.

* 공동 소유자와의 관계에서 향후 재산권 행사 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수 관련 리스크

* 공유자는 우선매수신고를 할 권리가 있으며, 본 건의 경우 1회에 한하여 우선매수신고가 허용됩니다.

* 공유자가 우선매수신고를 할 경우, 최고가 매수신고인이라도 해당 부동산을 취득하지 못할 수 있습니다.

5.3. 법규 및 제한 사항

* 본 물건은 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 등 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.(아파트 용도 한정)입니다. 향후 거래 시 허가 요건을 충족해야 합니다.

5.4. 주변 환경 및 규제

* 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 통상적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 다만, 상기 5.3항의 다양한 법규 및 제한 사항은 지역 개발 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도봉구 창동 소재 동도센트리움아파트의 지분 경매 건으로, 감정가는 3억 4천만원입니다.

* 지하철 1호선 방학역 접근성이 양호하고, 초등학교 및 생활 편의 시설이 인접하여 입지 조건은 비교적 우수합니다.

* 그러나 본 건은 건물 및 토지의 지분 매각으로, 전체 소유권 확보가 불가능하며 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상되나, 매각 후 인수될 권리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 신중한 검토와 권리 분석을 통해 접근해야 할 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 서울 북부 지역의 아파트 지분 경매 물건으로, 신규 투자 진입 기회로 고려할 수 있습니다.

* 역세권 및 교육 환경을 갖춘 입지입니다.

* 지분 매각 특성으로 인한 일반 매매보다 낮은 가격 접근 가능성이 있습니다.

* 강제 경매로 채권자의 매각 의지가 강합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 340,000,000원

* 본 건은 지분 매각이며 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어, 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 아파트 지분 거래 사례 및 최근 경매 낙찰가율에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 추후 상세한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.