나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14148 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제10층 제1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각급학교 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장과 근거리에 지하철 2,7 호선 대림역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상19층 건물 내 제10층 제1010호로서, (사용승인 : 2012.11.30.) 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔-121실), 공동주택(도 시형생활주택 원룸형-105세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 가마산로 27길, 남동측으로 공원로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08- 27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물개요

본건은 서울특별시 구로구 구로동 107-4 소재, 비즈트위트 블루 제10층 제1010호 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상19층 건물 내 제10층에 위치하며, 사용승인은 2012년 11월 30일입니다.

전용면적은 19.85㎡ (약 6.00평)이며, 토지 지분 면적은 3.29㎡ (약 0.99평)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

건물면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

토지면적: 3.29㎡ (약 0.99평)

감정가: 125,000,000원 (일억이천오백만원)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14148 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 원활하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 7호선 대림역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속해 있습니다. 또한, 도로에 접합되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20~2026.12.31) 등의 도시계획법상 다양한 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 한국토지주택공사(임차인)가 보증금 139,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 09월 06일, 확정일자는 2022년 08월 12일이며, 배당신고일자는 2024년 11월 20일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

개인정보 보호를 위해 임차인 이름은 '한 '으로 표기합니다.

3.3. 인수되는 권리/주의사항

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 임차인 현황에서 대항력이 없는 것으로 확인되지만, 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각 조건이 명시되어 있습니다. 이는 한국토지주택공사의 임차보증금 139,000,000원에 대해 매수인이 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 서울보증보험(주) 또한 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 상기 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 있는 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구로동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등이 밀집한 지역으로, 지역 내 오피스텔, 도시형 생활주택 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 인근에 구로고등학교 등 교육시설이 있으며, 대림역을 중심으로 한 상업 및 교통 인프라를 공유하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 인근 지역에 생활 편의시설이 다수 존재합니다. 특히 지하철 2,7호선 대림역 접근성이 뛰어나 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 이를 통한 다양한 문화, 쇼핑, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건의 인근에는 구로고등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 교육시설이 주변 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표기가 존재합니다. 이에 대한 정확한 위반 내용 및 시정 여부, 추후 발생 가능한 불이익 등에 대해 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 존재 가능성(단, 본건 임차인은 대항력 없음), 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험(주)의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각이 주요 특이사항입니다. 임차보증금 139,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으나, 관련 법적 절차 및 조건에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 건물 및 직접적인 인접 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다. 감정가는 125,000,000원이지만, 최근 실거래가는 95,000,000원에서 100,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다. 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담은 없으나, 위반건축물 표기 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 구로구 역세권 오피스텔

* 비교적 소형 면적으로 투자 진입 용이

* 임차보증금 인수 부담 없음 (단, SGI 조건 확인 필요)

* 향후 지역 개발 및 임대 수요 고려

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(95,000,000원 ~ 100,000,000원) 및 감정가(125,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 위반건축물 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 110,000,000원 (일억일천만원)으로 제시합니다. 이는 투자 수익률 및 시장 상황 변화를 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.